Aanneming van werk en de bouwrecht advocaat

Lees ons artikel over: Aanneming van werk en de bouwrecht advocaat

Aannemingsovereenkomst

De aanneemovereenkomst (aannemingsovereenkomst) betreft een wettelijke regeling in het Burgerlijk Wetboek. De wettelijke regeling voor aanneming van werk is redelijk beknopt. Doorgaans zal bij een aannemingscontract door de aannemer een set algemene voorwaarden van toepassing verklaard worden. Bijvoorbeeld de UAV-voorwaarden. Ook is het mogelijk dat de aannemer eigen algemene voorwaarden heeft, die van toepassing verklaard worden op aangenomen werk. Een bouwrecht advocaat kan vaststellen of een of meer clausules van de algemene voorwaarden van de aannemer in strijd zijn met dwingend recht of om ander reden niet van toepassing zijn.

Aannemer en opdrachtgever

De opdrachtgever van de aannemer krijgt in deze hoedanigheid ook bepaalde verplichtingen die op hem rusten. Dat volgt uit de wettelijke regels inzake aanneming van werk. Van sommige wettelijke regels kan afgeweken worden in de aannemingsovereenkomst of in de algemene voorwaarden. Regels inzake aanneming van werk waar niet van afgeweken kunnen worden, betreffen dwingend recht.

Meerwerk, minderwerk en verrekening aanneemsom

Verrekening van meerwerk en minderwerk is geregeld in artikel 7:755 BW. Meerwerk is door de opdrachtgever verschuldigd, indien hij toevoegingen of veranderingen is overeengekomen met de aannemer. Dit leidt dan tot verhoging van de aanneemsom. Dat staat los van een eventuele prijsverhoging die de aannemer wil doorvoeren omdat materialen in prijs verhoogd zouden zijn. Meerwerk dient daadwerkelijk overeengekomen te zijn tussen de opdrachtgever en de aannemer. De aannemer mag niet uit eigen beweging meerwerk gaan uitvoeren. Van minderwerk zal sprake zijn indien aanpassing of verandering in het overeengekomen werk leidt tot prijsvermindering van de aanneemsom.

Stelpost en aanneemsom

In het bestek op basis waarvan de aanneemsom tot stand gekomen is, kunnen ook stelposten opgenomen zijn. Een stelpost is in feite slechts een schatting van kosten die in een bepaald onderdeel van het werk gemaakt worden. Indien er stelposten in het bestek zijn opgenomen, dan weet de opdrachtgever dat deze bij oplevering nog verrekend dienen te worden op basis van de werkelijk uitgegeven bedragen. De stelpost mag niet een extreem laag bedrag zijn. De aannemer moet een goede inschatting maken van de kosten voor de uitvoering van de betreffende stelpost. Indien dit bedrag wordt overschreden, dan dient de aannemer dit te melden aan de opdrachtgever. Indien de stelpost slechts een richtprijs was, als bedoeld in artikel 7:752 lid 2 BW, mag deze richtprijs met niet meer dan 10% overschreden worden door de aannemer. Dat kan alleen indien de aannemer uitdrukkelijk de opdrachtgever tijdig heeft gewaarschuwd voor overschrijding van de richtprijs als opgenomen in de stelpost. Indien de opdrachtgever dat aangeeft, moet de aannemer binnen de grenzen van het redelijke meewerken aan beperking of vereenvoudiging van het uit te voeren werk, ten einde de kosten te beperken.

UAV 2012; algemene voorwaarden aannemer

De aannemer zal doorgaans de UAV-voorwaarden toepassen. Deze UAV 2012 voorwaarden (voorheen UAV 1989) bevatten veel regels die van toepassing zijn op de aanneemovereenkomst tussen opdrachtgever en aannemer. Voor wijziging van de aanneemsom kent UAV 2012 een regeling. Wijzigingen in het bestek dienen schriftelijk overeengekomen te zijn. Dat hoeft niet perse te betekenen dat geen verrekening van meerwerk kan plaatsvinden. Dat hangt echter af van de feiten en omstandigheden. In ieder geval geldt bij meerwerk dat de aannemer de opdrachtgever bij wijziging van het werk (of toevoeging c.q. verandering daarvan) dit zal leiden tot een prijsverhoging. Ook is het mogelijk dat de aanneemsom nog wijzigt als gevolg van stelposten die nog verrekend moeten worden, grote hoeveelheden en verrekenbare hoeveelheden. Daarnaast kunnen materiaalkosten een verhoging van de aanneemsom met zich meebrengen, welke de aannemer wil doorbelasten aan de opdrachtgever.

Vaste aanneemsom of richtprijs

De opdrachtgever zal zich bewust moeten zijn van het risico van het werken onder regie door de aannemer. Dat is nu juist het voordeel van een vaste aanneemsom die wordt overeengekomen. Indien op basis van een regieovereenkomst wordt gewerkt, ligt het financieel risico van een hogere prijs bij de opdrachtgever. Alleen indien de aannemer bij het tot stand komen van de regieovereenkomst bepaalde verwachtingen heeft gewekt bij de opdrachtgever, kan het risico ook verschuiven naar de aannemer. Dat kan zich bijvoorbeeld voordoen indien aannemer bij het tot stand komen van de regieovereenkomst een indicatie heeft gegeven van de kosten van uitvoering van het werk. Indien dit als een zogenaamde richtprijs te kwalificeren is dan betekent dit dat, indien voor de aannemer duidelijk wordt dat deze richtprijs wordt overschreden, hij dienaangaande een waarschuwingsplicht heeft jegens de opdrachtgever.

Prijsverhoging aannemer

Prijsverhoging door de aannemer (verhoging aanneemsom) kan aan de orde zijn indien sprake is van kostenverhogende omstandigheden als bedoeld in artikel 7:753 BW. Artikel 47 UAV bepaald dat de aannemer zo spoedig mogelijk melding moet maken van prijsstijgingen zodra deze zich voordoen. Reden voor kostenverhoging kan zijn de stijging van grondstofprijzen of stijging van de prijzen van bouwmaterialen. Het dient dan te gaan om prijsverhogingen die niet aan de aannemer toegerekend kunnen worden. De aannemer heeft een waarschuwingsplicht jegens de opdrachtgever, indien dergelijke kostenverhogende omstandigheden zich voordoen en dit zal leiden tot prijsverhoging c.q. verhoging van de aanneemsom. Indien dat duidelijk is voor de aannemer, dan dient hij zo spoedig mogelijk de opdrachtgever voor de noodzaak van de prijsverhoging te waarschuwen. In de UAV is de regeling enigszins anders. In de UAV-voorwaarden wordt niet voorgeschreven dat voor de prijsverhoging de aannemer naar de rechter dient te gaan. Op grond van artikel 7:753 BW is dat wel het geval. De opdrachtgever die niet akkoord is met de aangekondigde prijsverhoging door de aannemer, zal daarom het oordeel van de rechter kunnen afwachten. Het is aan de aannemer om dan naar de rechter te stappen.

Regie en aannemer; regieovereenkomst

Opdrachtgever en aannemer hoeven niet perse een aanneemsom overeen te komen. De aannemer kan ook op basis van regie voor de opdrachtgever werken. Dan is sprake van een zogenaamde regiecontract of regieovereenkomst. De aannemer zal dan afrekenen op basis van de werkelijk gemaakte kosten van uitvoering van het werk, te verhogen met toeslagen voor winst en algemene kosten. Deze opslagpercentages zullen doorgaans vooraf overeengekomen worden.

Bouwrecht advocaat en aannemer

Een bouwrecht advocaat van Blenheim is bekend met de aspecten van de aannemingsovereenkomst, regie, meerwerk, stelposten, verrekening, oplevering, prijsverhoging en andere geschillen in de bouw tussen aannemer en opdrachtgever. Stel onze bouwrecht advocaat vrijblijvend een vraag.

Gepubliceerde Artikelen

Het Bibob-formulier, een bestuursrechtelijk en strafrechtelijk zwaard van Damocles? Valsheid in geschrifte ligt op de loer

Lees verder

Het Bibob-formulier, een bestuursrechtelijk en strafrechtelijk zwaard van Damocles? Valsheid in geschrifte ligt op de loer

Lees verder