Een belangrijk moment tussen de opdrachtgever en de aannemer betreft de oplevering. Een advocaat bouwrecht wordt daar veel mee geconfronteerd.
De aannemer dient het werk aan de opdrachtgever ter beschikking te stellen en wel datgene wat in de overeenkomst is bepaald.
Indien de oplevering wordt aanvaard door de opdrachtgever is sprake van oplevering. Wordt het opgeleverde werk door de opdrachtgever niet aanvaard, dan dient hij aan te geven waarom dat zo is. Als de aannemer de bezwaren van de opdrachtgever accepteert, dan dient hij het werk voort te zetten.
Als de aannemer niet akkoord gaat met de bezwaren van de opdrachtgever, dan is er een geschil. Mede ter voorkoming van een geschil kun u een gespecialiseerde advocaat in bouwzaken raadplegen.
Geschillen met betrekking tot oplevering van een werk
De opdrachtgever stelt dat hij het werk niet aanvaardt, maar geeft daarvoor geen redenen.
De aannemer heeft niet willen opleveren, er vindt geen opneming van zijn beoordeling door opdrachtgever plaats.
De aannemer meent dat het werk klaar is om opgeleverd te worden, maar de opdrachtgever vindt van niet.
De aannemer stelt zich op het standpunt dat de opdrachtgever (bijvoorbeeld zo zijn gedragingen) de oplevering heeft aanvaard; bijvoorbeeld door het werk in gebruik te nemen.
De adviseur van de opdrachtgever (bijvoorbeeld architect of directievoerder) heeft het werk goedgekeurd, maar de opdrachtgever zelf meent dat dat ten onrechte is.
Weigering van oplevering
Opdrachtgever moet de aannemer gemotiveerd aangeven waarom hij oplevering niet accepteert Dat volgt doorgaans uit de toepasselijke algemene voorwaarden. Niet meewerken aan en oplevering kan leiden tot automatische goedkeuring ingevolge de toepasselijke algemene voorwaarden.
De opdrachtgever mag oplevering weigeren als gebreken aan ingebruikneming in de weg staan. Kleine gebreken staan doorgaans niet in de weg aan oplevering.
Wel kan daarbij een rol spelen of de opdrachtgever wel voldoende zekerheid heeft dat de gebreken binnen redelijke termijn alsnog worden hersteld. Vraag uw advocaat om raad bij twijfel. Een advocaat kan eventueel in een spoedgeschil een oordeel vragen van de rechter of arbiter dat het werk als dan niet als opgeleverd beschouwd kan worden.
Oplevering en opneming in algemene voorwaarden
Op aannemingsovereenkomsten zullen doorgaans algemene voorwaarden of standaard voorwaarden van toepassing verklaard worden. Bijvoorbeeld de UAV-voorwaarden. Deze voorwaarden zijn belangrijk voor de opdrachtgever. In deze voorwaarden worden immers rechtsgevolgen geregeld, bijvoorbeeld wordt bepaald in paragraaf 9.5 dat indien niet binnen acht dagen na de opneming van het werk met de aannemer de opdrachtgever heeft gereageerd, het werk geacht wordt op de achtste dag na de opneming te zijn goedgekeurd.
De opdrachtgever dient dan ook zeer serieus de oplevering aan te pakken, bij voorkeur met diens adviseur. Onvolkomenheden, gebreken of andere punten die de opdrachtgever niet bevallen, dienen vastgelegd te worden en per omgaande gecommuniceerd te worden aan de aannemer. Het is in het belang van de aannemer zelf om van deze oplevering een proces-verbaal te maken, dat bij voorkeur aan het einde van de opneming wordt getekend.
Oplevering volgens het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:758 BW)
Ook in het Burgerlijk Wetboek is aangegeven dat de opdrachtgever van de aannemer adequaat moet reageren op het verzoek om oplevering. Indien de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn heeft gekeurd of aanwijzing van gebreken weigert, dan wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Het werk wordt dan als opgeleverd beschouwd.
Belangrijk is dat gebreken die bij de oplevering worden vastgesteld worden vastgelegd en door de aannemer in orde gemaakt moeten worden. Dat gebeurt doorgaans in een proces verbaal of rapport van oplevering. De aannemer moet de gebreken binnen redelijke termijn herstellen. Dat is lastig als de kosten van herstel in geen verhouding staan tot het belang van opdrachtgever tot herstel. Mogelijk dat dan schadevergoeding in combinatie met gehele of gedeeltelijke ontbinding van de aannemingsovereenkomst een oplossing biedt. Uw advocaat kan de mogelijkheid van ontbinding van het aannemingscontract met u doornemen. De situatie is anders met gebreken die eerst na de oplevering worden vastgesteld.
Verborgen gebreken, ofwel gebreken na oplevering
Op grond van artikel 7:758 lid 3 BW is de aannemer ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken welke de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijze had moeten ontdekken. Hieruit blijkt wel de opdrachtgever zorgvuldig te werk dient te gaan bij de oplevering. Met zijn adviseur dient hij het werk goed op te nemen om ieder mogelijk gebrek te kunnen vaststellen.
Het UAV gaat nog iets verder in artikel 12.1. Hierin is vermeld dat na de dag waarop het werk akkoord is en is opgeleverd, de aannemer niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen in het werk.
Indien een gebrek eerst na lange tijd wordt ontdekt, is daadwerkelijk sprake van een geborgen gebrek. Een vordering uit hoofde van een verborgen gebrek dient uiterlijk binnen vijf jaar na oplevering van het werk, indien het UAV van toepassing is. Verjaring van de vordering uit hoofde van een verborgen gebrek dient tijdig gestuit te worden in verband met deze termijn.
Waarschuwingsplicht aannemer; informatieplicht aannemer
Indien het gebrek voortvloeit uit ondeugdelijke uitvoering van het werk, bijvoorbeeld ondeugdelijke materialen of hulpmiddelen, komt dat voor rekening van de aannemer. De aannemer heeft een waarschuwingsplicht met betrekking tot materialen of zaken welke afkomstig zijn van de opdrachtgever. De aannemer moet de opdrachtgever dan ook behoeden voor gebruik van materialen waarvan hij weet dat dit niet geschikt zou zijn.
Indien de aannemer zijn waarschuwingsplicht dienaangaande heeft geschonden, komen de gevolgen van het gebruik van deze materialen ook voor rekening van de aannemer. Waarschuwingsplicht geldt ook voor fouten en gebreken in plannen, tekeningen, berekeningen, bestekken en voorschriften welke afkomstig zijn van de opdrachtgever. De aannemer dient de opdrachtgever hierbij te behoeden voor fouten.
Indien de aannemer gebreken heeft verzwegen, kan hij deze vanzelfsprekend niet uitsluiten of beperken in de overeenkomst of algemene voorwaarden. De aannemer die verzuimt om zijn opdrachtgever tijdig te waarschuwen loopt het risico dat zijn vordering voor de rechter wordt afgewezen. Uw advocaat kan u ook bijpraten over de regeling hieromtrent in het UAV.
Volgens het Burgerlijk Wetboek verjaart de vordering tegen de aannemer wegens gebreken na verloop van 20 jaren. In andere overeenkomsten dan aanneming van werk na 10 jaar. Indien de opdrachtgever heeft geprotesteerd en de gebreken heeft vermeld, dan verjaart de vordering tegen de aannemer over deze gemelde gebreken na verloop van twee jaar nadat is geprotesteerd.
Kostenverhogende omstandigheden; aanpassing aanneemsom
Indien er omstandigheden zijn waar de aannemer geen rekening mee hoefde te houden, die leiden tot meer kosten dan begroot, dan kan de aannemer de aanneemsom aanpassen. Dat mag zonder meer als de dit veroorzaakt worden door onjuiste gegevens afkomstig van de opdrachtgever. In andere gevallen kan de aannemer de rechter vragen om een de overeengekomen prijs aan te passen. Hier geldt ok de waarschuwingsplicht van de aannemer. Dit betreft overigens niet extra kosten als gevolg van meer- of minderwerk als gevolg van wijzigingen in het werk, die als het goed is met de opdrachtgever zijn overeengekomen (art. 7:755 BW).
Garantie van de aannemer
De garantie welke de aannemer verstrekt zal moeten blijken uit de aannemingsovereenkomst. Op de aannemingsovereenkomst kan een garantieregeling van toepassing zijn die volgt uit het UAV of VUCW, of bijvoorbeeld de garantieregeling van het Garantie Instituut Woningbouw (GIW).
Uit de wet zelf vloeit geen garantieregeling voort. Dat wordt overigens los gezien van de verplichting van de aannemer om verborgen gebreken te verhelpen, indien dat tijdig wordt gemeld (zie hierboven).
Indien een van deze regelingen van toepassing is, dan zal deze doorgaans ingaan bij oplevering. Dat zal samenvallen met een onderhoudsperiode. De garantie zal ook vaak samengaan met een beperking (exonoratie) van de aansprakelijkheid van de aannemer. Indien de aannemer na afloop van de garantie iedere aansprakelijkheid wil uitsluiten, dan zal hij dit duidelijk overeen dienen te komen met de opdrachtgever.
Ook na afloop van de garantie kan nog sprake zijn van aansprakelijkheid van de aannemer. Overigens hoeft een opdrachtgever zijn vordering niet te baseren op een garantie. Hij kan zijn vordering ook baseren op de aannemingsovereenkomst zelf, toepasselijke voorwaarden of hetgeen is bepaald in het Burgerlijk Wetboek omtrent de verplichtingen van de aannemer en diens aansprakelijkheid.
Opschorting van betaling (gedeelte) aanneemsom; 5% regeling; wettelijke onderhoudstermijn
Bij oplevering is de aanneemsom doorgaans niet volledig voldaan. In beginsel dienen de betalingen – bij benadering – synchroon te lopen aan de voortgang van de bouwwerkzaamheden. De opdrachtgever van bouw of verbouw van een woning heeft het recht op 5% van de aanneemsom in te houden. De bedoeling is bij een (koop)woning dat de koper of eigenaar een bedrag ter grootte van 5% van de aanneemsom onder de notaris stort en dat de aannemer dan binnen drie maanden de gebreken hersteld. Dit wordt wel de wettelijke onderhoudstermijn genoemd. Als het UAV van toepassing is kan zekerheid van de aannemer verlangd worden tot 5% van de aanneemsom in de vorm van een bankgarantie.
De opdrachtgever heeft een opschortingsrecht als de aannemer achter loopt met het werk en ook als er gebreken zijn die opschorting rechtvaardigen.
Raadpleeg uw advocaat als u over opschorting van betaling advies wenst.
Vrijblijvende informatie van onze advocaat over bouwrecht
Voor verdere informatie over bouwrecht kunt u vrijblijvend contact opnemen met ons