Bouwen of slopen zonder vergunning en handhaving door de gemeente met bouwstop

Het komt regelmatig voor dat zonder vergunning wordt gebouwd, of anders wordt gebouwd dan vergund. Soms gaat het om een (kleine) aanpassing van een bestaand bouwwerk. Of dat de aannemer in afwijking van een verstrekte vergunning toch anders bouwt dan op de vergunde bouwtekening is aangegeven. De gemeente kan in geval van een overtreding handhaven met een bouwstop. In deze blog geven we een korte introductie over bouwen zonder vergunning en het risico van handhaving door de gemeente.

Bouwen zonder vergunning en het risico van een bouwstop

Het is verboden een vergunningplichtig werk te bouwen zonder een vergunning of te bouwen in afwijking van een vergunning. In de Omgevingswet is bepaald, en ook in de Algemene Wet Bestuursrecht, dat de Gemeente handhavend mag optreden. Handhaving kan gedaan worden met een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang of met een bouwstop: een bevel om direct met bouwwerkzaamheden te stoppen. Slopen of bouwen zonder vergunning of in afwijking van de vergunning kan een strafbaar feit opleveren. De maximale straf is hechtenis van maximaal vier maanden of een geldboete van maximaal € 4.500,–.  Voor de eigenaar van een monument gelden nog extra regels: regels van monumentenrecht.

Handhaving bij bouwwerkzaamheden  zonder vergunning

De gemeente mag toezicht houden op een locatie waar gebouwd wordt en mag het bouwterrein ok betreden om toezicht te houden. Een toezichthouder van de gemeente die zich legitimeert moet je dan ook toelaten tot de bouwplaats. Indien de Gemeente wil handhaven, dan moet dat proportioneel geschieden. De bevoegde ambtenaar van de Gemeente kan voor de bouwplaats een bouwstop mondeling aankondigen. Die bouwstop wordt daarna per brief bevestigd. De betrokkene kan daartegen bezwaar maken. Indien ondanks een opgelegde bouwstop de aannemer toch verder gaat, dan kan proces-verbaal opgemaakt worden door de politie. Op basis daarvan kan strafrechtelijke vervolging gestart worden tegen de overtreder van de bouwstop.

Kort geding tegen besluit tot handhaving van de gemeente

Nadat mondeling een bouwstop is opgelegd door een ambtenaar, zal dit schriftelijk nog bevestigd dienen te worden. Dat is een besluit waartegen bezwaar gemaakt kan worden bij de Gemeente. Een bezwaarprocedure kan echter maanden duren voordat er op uw bezwaar wordt beslist. In spoedeisende gevallen kan daarom beter in kort geding bij de bestuursrechter een voorlopige voorziening gevraagd worden. De rechter kan de bouwstop schorsen als het bevel onevenredig of onterecht is gegeven.

Er zijn ook lichtere vormen van handhaving die de gemeente kan (en soms moet) gebruiken. De Gemeente zal dus goed moeten bepalen welke methode van handhaven in de specifieke situatie geraden is. Er mag niet direct naar het zwaarste middel gegrepen worden. Indien in het kader van de handhaving een beschikking wordt genomen door de Gemeente, staat altijd bezwaar en beroep open.

Legaliseren van illegale bebouwing met vergunningaanvraag

Wat zonder vergunning is gebouwd kan eventueel nog gelegaliseerd worden. Als de situatie nog gelegaliseerd dan is het zinvol ook direct een vergunning daarvoor aan te vragen. Tijden de aanvraagprocedure kan in beginsel niet gehandhaafd te worden. De aannemer of eigenaar dient dan zo spoedig mogelijk een aanvraag voor (omgevings)vergunning in te dienen. Als geen aanvraag voor legalisatie wordt ingediend dan kan de gemeente, nadat een termijn voor legalisatie is gegund, alsnog tot handhaving overgaan. Lees ook: handhaving en gedogen.

Advies over legalisatie van bouwwerkzaamheden

Een bouwstop is een vervelende maatregel die regelmatig tot frustratie leidt bij de aannemer en diens opdrachtgever. Het is belangrijk om de goede stappen te zetten na een opgelegde bouwstop. Ons team vastgoed & overheid heeft veel ervaring met handhaving en legalisatie. Wij kunnen ook een legalisatieonderzoek voor u doen om vast te stellen of en op welke wijze legalisatie zou kunnen plaatsvinden. We delen onze expertise graag met u.