Bij het gebruik van onroerende zaken door derden heeft niet iedere eigenaar de intentie om hier geld aan te verdienen. Zo kunnen bijvoorbeeld slechts de onkosten in rekening worden gebracht. In een dergelijke situatie is het aan te raden om gebruik te maken van een zogenaamde bruikleenovereenkomst. Maar als zo’n bruikleenovereenkomst dan eenmaal van kracht is tussen de betrokken partijen, in hoeverre kan er dan nog worden opgezegd?
In deze blog zal de bruikleenovereenkomst, ook wel de gebruiks- of gebruikersovereenkomst, onder de loep worden genomen. We kijken vooral naar de mogelijkheid tot beëindiging van deze overeenkomst.
Bruikleenovereenkomst is iets anders dan een huurovereenkomst
De definitie van bruikleen kan terug worden gevonden in artikel 7A:1777 BW: “Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven.”
Aangezien er geen vergoeding verschuldigd is, is dit iets anders dan een huurovereenkomst. Om te kunnen spreken van een huurovereenkomst moet er sprake zijn van een voldoende bepaalbare en verplichte tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de onroerende zaak.
Geen huurbescherming bij een bruikleenovereenkomst
Omdat bruikleen niet als huur kan worden gekwalificeerd, is er ook geen sprake van huurbescherming. Dit heeft gevolgen voor de opzegging. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad zijn overeenkomsten met een onbepaalde tijdskarakter, waarvoor niets is geregeld in de wet over opzegging, in beginsel wel opzegbaar. Ook indien partijen onderling niets over opzegging hebben vastgelegd of mondeling hebben afgesproken. Dit geldt ook voor de bruikleenovereenkomst.
Opzegtermijn bij beëindigen bruikleenovereenkomst
Hoewel opzegbaarheid bij bruikleen zonder meer het uitgangspunt is, moet er volgens de Hoge Raad in bepaalde gevallen wel degelijk rekening worden gehouden met een redelijke opzegtermijn. Deze opzegtermijn bedraagt doorgaans twee weken of 28 dagen. Op grond van redelijkheid en billijkheid kan een rechter echter oordelen dat er een langere opzeggingstermijn gehanteerd moet worden. Bovendien kunnen er situaties bestaan waarbij de partij die de bruikleenovereenkomst wenst te beëindigen een zwaarwegende opzeggrond moet hebben.
Zwaarwegende opzeggrond beoordeeld door de rechter
De zwaarwegende opzeggrond kwam onder meer aan de orde in de volgende zaak, die ging om de bruikleen van een binnenplaats, de beëindiging daarvan en de ontruiming van deze binnenplaats. Hoewel eisers de gedaagde in dit geval een opzegtermijn van bijna één jaar hadden gegeven, vond de rechtbank dat niet voldoende. De rechtbank achtte namelijk van belang dat er sprake was van een bruikleen van maar liefst twintig jaar en dat eisers geen zwaarwegende opzeggrond naar voren hadden gebracht. Daarnaast was gedaagde zeer afhankelijk van het gebruik van de binnenplaats.
De rechtbank oordeelde in dit geval dat de opzeggingsbrief van eisers geen rechtskracht heeft verkregen, de bruikleenovereenkomst leefde dus voort. Zelfs een lange opzegtermijn hoeft dus nog geen garantie voor een succesvolle opzegging te zijn. Overigens speelt ook de vraag of de bruikleenovereenkomst mondeling is aangegaan geen rol bij beoordeling of opzegging geoorloofd is.
Blenheim adviseert u bij opstellen en beëindiging
Indien u een bruikleenovereenkomst wenst te beëindigen adviseren wij u vooraf juridisch advies in te winnen over wat een redelijke opzegtermijn is en of daarvoor een zwaarwegende opzeggrond vereist is. Een onjuiste opzegging kan in sommige gevallen namelijk tot schadeplichtigheid van de opzegger leiden.
Vanzelfsprekend is nog beter om onduidelijkheid over de bruikleenovereenkomst en de opzegging daarvan te voorkomen. Spreek daarom bij het aangaan van een nieuwe bruikleenovereenkomst goed af welke opzegtermijn er wordt gebruikt en onder welke omstandigheden de overeenkomst eindigt. Het vastgoedteam van Blenheim is u daarbij graag van dienst.