12 januari 2012

Commentaar advocaat over overdracht erfpacht Staatsbosbeheer

Categorie: Erfpacht

Het stellen van de voorwaarde dat de canon van de erfpacht herzien moet worden als de erfpachter het recht wil overdragen, is volgens de rechter onredelijk.

In een uitspraak van 23 november 2011 heeft de rechtbank Zutphen dit bepaald. Staatsbosbeheer stelde als voorwaarde van overdracht van het recht van erfpacht dat de canon herzien zou moeten worden. Naar oordeel van de rechter dient een dergelijke voorwaarde getoetst te worden aan artikel 5:91 lid 4 BW. Daarin is bepaald dat, indien de eigenaar de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert of zich niet verklaart, die toestemming kan worden vervangen door een machtiging van de rechter. De akte loopt voor een periode van 60 jaar en is ingegaan op 1 juli 1982 en eindigt derhalve op 31 mei 2041. Telkens na verloop van 15 jaren kan de canon worden herzien. Indien partijen bij een dergelijke herziening niet tot overeenstemming komen, wordt de canon door deskundigen vastgesteld. Dit is allemaal geregeld in de akte.

Uitleg erfpachtvoorwaarden door rechter

Naar oordeel van de rechter geeft de akte een uitputtende regeling over de tijdstippen waarop de canon herzien kan worden. Er vindt ook elke drie jaar een indexering plaats op basis van het geldende prijsindexcijfer. De rechter oordeelt over de voorwaarden en afwijking van de contractuele regeling alleen toestemming voor overdracht te verlenen en de canon wordt herzien, het volgende:

“Aldus is in de akte een uitputtende regeling gegeven voor de tijdstippen waarop de canon kan worden herzien: er vindt elke drie jaar een aanpassing van de canon plaats door middel van een koppeling aan de waardeverandering van het geld en daarnaast kan elke vijftien jaar een herziening plaatsvinden waarbij partijen het trachten eens te worden over de hoogte van de herziene canon. Nu bovendien nergens in de akte is bepaald dat de voorwaarden waaronder de overeenkomst van erfpacht is gesloten kunnen worden gewijzigd, hoefde de erfpachter niet te verwachten dat de eigenaar zich toch de bevoegdheid had bedongen om vóór afloop van het erfpachttijdvak, bij gelegenheid van overdracht van het erfpachtrecht, een canonverhoging af te dwingen waarin de regeling in de akte niet voorziet. De erfpachter mag er dus op vertrouwen dat de in de akte neergelegde voorwaarden over de mogelijkheden tot wijziging van de canon voor hem blijven gelden tot het moment waarop het lopende erfpachttijdvak afloopt. Hierbij is van belang dat het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht met zich brengt dat de in voornoemde artikelen te lezen waarborg tegen onvoorziene verhogingen van de canon een zekere vermogenswaarde vertegenwoordigt en een verhoging van de canon bij overdracht van het erfpachtrecht de koopprijs in negatieve zin zou beïnvloeden, zodat het verweer van SBB dat alleen een opvolgend erfpachter door de voorwaarde wordt geraakt, moet worden gepasseerd.

De stelling van SBB dat de huidige canon sterk uit de pas loopt met een marktconforme canon, welke stelling overigens door eisers gemotiveerd is betwist, doet niet af aan deze uitleg van de overeenkomst.”

Lees ook: wijziging onredelijke erfpachtvoorwaarden.

Onredelijke voorwaarden stellen bij verkoop erfpachtrecht is niet geoorloofd

De eiser werd op dit punt in het gelijk gesteld. De rechter heeft voor recht verklaard dat Staatsbosbeheer aan de toestemming voor overdracht niet de voorwaarde mag verbinden dat de canon wordt herzien. Ook heeft de rechter bepaald dat de canon pas herzien mag worden op de tijdstippen als bepaald in de erfpachtovereenkomst. De uitspraak over toelaatbaarheid van voorwaarde van canonherziening is hier te lezen.