16 november 2020

Covid-19 update voor horecaondernemers

Categorie: Huurrecht

Op 13 oktober 2020 heeft de Nederlandse overheid wederom een exploitatieverbod ingevoerd voor horecaondernemingen. Dit exploitatieverbod wordt pas op woensdag 28 april 2021 deels opgeheven. Al deze maanden is het volledige huurgenot van huurder teniet gegaan. Hoewel horecaondernemingen op woensdag 28 april 2021 de deuren eindelijk weer (deels) mogen openen, geldt nog steeds dat de hierbij gestelde voorwaarden het huurgenot blijven beperken.

Wat kan een huurder doen om onder de huurverplichting uit te komen?

Bodemzaak

Nadat de eerste bodemzaak op 21 januari 2021 (ECLI:NL:RBDHA:2021:461) is gewezen, is de vaste lijn in rechtspraak dat de financiële ‘pijn’ van de coronacrisis verdeeld moet worden tussen huurder en verhuurder. Indien het gehuurde een horecaonderneming betreft heeft de huurder met een beroep op onvoorziene omstandigheden in beginsel recht op een (tijdelijke) vermindering van de huurprijs. De in de rechtspraak (ECLI:RBAMS:2020:7108 en ECLI:NL:RBAMS:2021:937) gehanteerde rekensom om de omvang van de huurprijsvermindering te bepalen luidt als volgt: de oorspronkelijke huurprijs – (percentage omzetdaling : 2).  Een recente uitspraak van de rechtbank Overijssel laat daarbij wel zien dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten in mindering moet worden gebracht op de te betalen huur (ECLI:NL:RBOVE:2021:1502)

ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN

Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die in de toekomst ligt en die niet door de partijen in de overeenkomst is verdisconteerd. De rechter heeft in verschillende uitspraken geoordeeld dat het aannemelijk is dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid wordt aangemerkt.

Als wordt aangenomen dat de coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid, dan concentreert de discussie zich vervolgens op de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de huurovereenkomst moet worden gewijzigd. De volgende omstandigheden zijn in het algemeen van belang:

  • De maatschappelijke positie van partijen;
  • De mate waarin partijen financieel getroffen zijn door de coronacrisis;
  • De mate waarin het gebruik van het gehuurde is of was beperkt door overheidsmaatregelen;
  • De mate waarin partijen de gevolgen van de coronacrisis kunnen dragen;
  • De eerdere handreikingen die partijen over en weer hebben gedaan maar niet tot een gezamenlijke oplossing hebben geleid;
  • De ontvangen overheidssteun en de wijze waarop de steun gebruikt is;
  • De verwachtingen voor de nabije toekomst.

In kort geding blijkt vooral relevant dat huurder voldoende aannemelijk kan maken dat hij financieel hard is geraakt als gevolg van de coronacrisis en hij een spoedeisend belang heeft bij een tijdelijke huuropschorting (uitstel van betaling). Dit uitstel kan worden omgezet in een huurprijsvermindering in een bodemprocedure. Indien de financiële noodzaak kan worden aangetoond, werd afgelopen jaar over het algemeen geoordeeld dat maximaal 50% huurprijsvermindering met terugwerkende kracht is toegestaan voor de periode van verplichte sluiting en een huurprijsvermindering van 50% van het omzetverlies voor de periode van heropening.

Met name van belang is dat het omzetverlies wordt aangetoond dat als gevolg van de coronacrisis is geleden. Hierbij moet ook inzicht worden gegeven in de ontvangen steunmaatregelen en de wijze waarop huurder hiervan gebruik heeft gemaakt. Uit de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 12 april 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:1502) blijkt dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten in mindering moet worden gebracht op de te betalen huur. Het bedrag dat overblijft wordt op basis van de omzetdaling van de huurder verdeeld over verhuurder en huurder.

Hoe hoog de huurprijsverlaging in uw specifieke geval kan zijn, laat zich zonder inzage in de relevante feiten en omstandigheden echter moeilijk voorspellen. Algemene richtsnoeren zijn te geven, maar het zal telkens afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.

HUURPRIJSVERMINDERING VANWEGE EEN GEBREK

Een andere mogelijkheid is huurprijsvermindering vorderen bij de rechter vanwege een gebrek. Artikel 7:207 BW bepaalt dat indien het huurgenot van de huurder verminderd wordt door een ‘gebrek’, de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Er zijn twee vereisten om aan te kunnen nemen dat er sprake is van een gebrek:

  • Het gehuurde verschaft niet het genot dat de huurder mocht verwachten;
  • Deze genotsbeperkende omstandigheid ligt niet in de risicosfeer van de huurder.

Het niet kunnen exploiteren van een bedrijfsruimte als gevolg van een overheidsmaatregel kwalificeert als een gebrek. Het feit dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het ontstaan van dit gebrek maakt hierbij geen verschil.

Mocht er sprake zijn van een gebrek, dan dient u als huurder na te gaan of het ROZ model van toepassing is. Vaak is dan een beroep op huurprijsvermindering contractueel uitgesloten. De rechter kan die bepaling eventueel opzij zetten of wijzigen indien u zich beroept op de redelijkheid en billijkheid of de onvoorziene omstandigheden.

ACTIE ONDERNEMEN?

Blenheim is bereid een uitgebreide brief namens u als horecaondernemer op te stellen waarin uw verhuurder wordt gesommeerd om (met terugwerkende kracht) akkoord te gaan met een nader vast te stellen huurprijsvermindering. Dit doen wij voor een vast bedrag van EUR 500 exclusief BTW per brief.