24 november 2020

Covid-19 update voor overige bedrijfsruimte

Categorie: Huurrecht

Ons inziens valt te betogen dat een beroep op huurprijsvermindering wegens een gebrek en/of onvoorziene omstandigheden ook bij overige bedrijfsruimten in bepaalde gevallen kansrijk kan zijn.

DE CORONAMAATREGELEN VOOR OVERIGE BEDRIJFSRUIMTEN

De coronamaatregelen hebben uiteraard ook impact op huurders van overige bedrijfsruimten, zoals kantoren en sportscholen. Sinds het uitbreken van de coronacrisis in maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen om verspreiding tegen te gaan. “Werk zo veel mogelijk thuis” was en is het advies van de overheid. Daarnaast geldt sinds maart 2020 de regel dat men 1,5 meter afstand van elkaar dient te houden, welke regel ook geldt binnen het kantoor. Voor sportscholen geldt dat zij de deuren  al geruime tijd gesloten moeten houden. Door deze maatregelen kunnen huurders van deze bedrijfsruimten niet of slechts een klein gedeelte van het gehuurde gebruiken, terwijl zij voor het geheel betalen.

HUURPRIJSVERMINDERING VANWEGE EEN GEBREK

Bij de huur van overige bedrijfsruimten kan er gelet op de coronamaatregelen een beroep worden gedaan op huurprijsvermindering vanwege een gebrek indien het bedrijf haar deuren verplicht heeft moeten sluiten als gevolg van de coronamaatregelen. Artikel 7:207 BW bepaalt dat indien het huurgenot van de huurder verminderd wordt door een ‘gebrek’, de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Er zijn twee vereisten om aan te kunnen nemen dat er sprake is van een gebrek:

  1. Het gehuurde verschaft niet het genot dat de huurder mocht verwachten en;
  2. Deze genotsbeperkende omstandigheid ligt niet in de risicosfeer van de huurder.

Het feit dat de bedrijfsruimte door de coronamaatregelen niet kan worden geëxploiteerd zoals men bij het aangaan van de huurovereenkomst is overeengekomen, kwalificeert niet noodzakelijk als een gebrek aan het gehuurde indien de gebruikelijke werkzaamheden in het gehuurde kunnen worden voorgezet (ECLI:NL:RBNHO:2021:1939).

Dit is anders indien het gehuurde de deuren verplicht heeft moeten sluiten, zo oordeelde de rechtbank Noord-Holland in dezelfde uitspraak. Dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het ontstaan van dit gebrek maakt hierbij geen verschil. In beginsel kan een huurder huurprijsvermindering vorderen indien er sprake is van een gebrek. In beginsel, want de huurder dient eerst te bezien of de huurprijsvermindering contractueel is uitgesloten, zoals vaak het geval is bij de nieuwere ROZ-modellen. De rechter kan die bepaling eventueel wel opzij zetten of wijzigen indien de huurder zich beroept op de redelijkheid en billijkheid of de onvoorziene omstandigheden.

ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN

Ook bij de huur van overige bedrijfsruimte (o.a. kantoren, sportscholen) kan er gelet op de coronamaatregelen een beroep worden gedaan op huurprijsvermindering vanwege onvoorziene omstandigheden. Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die in de toekomst ligt en die niet door de partijen in de overeenkomst is verdisconteerd. De rechter heeft in verschillende uitspraken geoordeeld dat het aannemelijk is dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid wordt aangemerkt.

Nu wordt aangenomen dat de coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid, dan concentreert de discussie zich vervolgens op de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de huurovereenkomst moet worden gewijzigd. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang:

  • De maatschappelijke positie van partijen;
  • De mate waarin partijen financieel getroffen zijn door de coronacrisis;
  • De mate waarin het gebruik van het gehuurde is of was beperkt door overheidsmaatregelen;
  • De mate waarin partijen de gevolgen van de coronacrisis kunnen dragen;
  • De eerdere handreikingen die partijen over en weer hebben gedaan maar niet tot een gezamenlijke oplossing hebben geleid;
  • De ontvangen overheidssteun en de mate waarin dit de kosten dekt.

In een procedure vooral relevant dat huurder voldoende aannemelijk kan maken dat hij financieel hard is geraakt als gevolg van de coronacrisis. Waar het verband tussen de coronacrisis en de financiële noodzaak tot huurprijsvermindering bij sportscholen vrij eenvoudig is aan te tonen, is dat verband bij kantoren complexer. Het feit dat de kantoorruimte niet wordt gebruikt, betekent immers niet per definitie dat de impact van de coronacrisis op de huurder als ondernemer ook groot is. Veel ondernemingen kunnen immers gewoon blijven draaien ondanks het thuiswerken. De huurder zal dan ook heel goed moeten aantonen dat zij financieel hard getroffen is door de coronacrisis en de gevolgen daarvan niet zelf kan dragen. Zodra het financiële belang kan worden aangetoond acht Blenheim de vordering tot huurprijsvermindering ook bij kantoorruimten kansrijk.

Indien de financiële noodzaak kan worden aangetoond, kan een vermindering van 50% van het omzetverlies worden toegewezen bij overige bedrijfsruimten zoals blijkt uit de zeer recente uitspraak van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2021:1939). Indien het gehuurde verplicht gesloten is geweest, zoals het geval is bij sportscholen, is een vermindering van maximaal 50% van de gehele huurprijs over die maanden met terugwerkende kracht toegestaan, E mits het omzetverlies als gevolg van de coronacrisis voldoende is aangetoond (ECLI:NL:RBNHO:2021:783). Uit de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 12 april 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:1502) blijkt dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten in mindering moet worden gebracht op de te betalen huur. Het bedrag dat overblijft wordt op basis van de omzetdaling van de huurder verdeeld over verhuurder en huurder.

Hoe hoog de huurprijsvermindering in uw specifieke geval kan zijn, laat zich zonder inzage in de relevante feiten en omstandigheden moeilijk voorspellen. Algemene richtsnoeren zijn te geven, maar het zal telkens afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.

ACTIE ONDERNEMEN?

Blenheim is bereid een uitgebreide brief namens u als huurder op te stellen waarin uw verhuurder wordt gesommeerd om (met terugwerkende kracht) akkoord te gaan met een nader vast te stellen huurprijsvermindering. Dit doen wij voor een vast bedrag van EUR 500 exclusief BTW per brief.