27 november 2020

Covid-19 update voor winkeliers

Categorie: Huurrecht

DE CORONAMAATREGELEN VOOR WINKELRUIMTEN 

Sinds het uitbreken van de coronacrisis in maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen om verspreiding tegen te gaan. Hoewel er nooit een exploitatieverbod voor winkelruimten is doorgevoerd, hebben de coronamaatregelen toch een grote impact gehad op huurders van winkelruimten. Door het advies van de overheid om zoveel mogelijk thuis te blijven, bleven de winkelstraten leeg. Voorts dient men 1,5 meter afstand van elkaar te houden, welke regel ook geldt binnen de winkelruimte. Daardoor kunnen er minder klanten tegelijkertijd de winkel betreden, waardoor de winkelier veel inkomsten misloopt. Door deze maatregelen kunnen huurders van winkelruimten slechts een fractie van het gehuurde gebruiken.

KORT GEDING UITSPRAKEN 

In het algemeen heeft de rechter in diverse recente kort geding procedures bepaald dat de financiële ‘pijn’ van de coronacrisis verdeeld moet worden tussen huurder en verhuurder. Over huurprijsvermindering voor winkelruimten niet zijnde horecaondernemingen is in meerdere procedures een huurprijsvermindering van 50% wegens onvoorziene omstandigheden toegewezen (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBAMS:2020:3730 en ECLI:NL:RBNNE:2020:2540).

HUURPRIJSVERMINDERING VANWEGE EEN GEBREK 

De huurder van een winkelruimte kan huurprijsvermindering vorderen vanwege een gebrek. Artikel 7:207 BW bepaalt dat indien het huurgenot van de huurder verminderd wordt door een ‘gebrek’, de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Er zijn twee vereisten om aan te kunnen nemen dat er sprake is van een gebrek:

  1. het gehuurde verschaft niet het genot dat de huurder mocht verwachten en;
  2. deze genotsbeperkende omstandigheid ligt niet in de risicosfeer van de huurder.

Het feit dat de winkelruimte niet kan worden geëxploiteerd zoals men bij het aangaan van de huurovereenkomst is overeengekomen, kwalificeert als een gebrek. Dat de verhuurder geen verwijt kan worden gemaakt ten aanzien van het ontstaan van dit gebrek maakt hierbij geen verschil.

Mocht er sprake zijn van een gebrek, dan dient de huurder na te gaan of een ROZ model van toepassing is. Bij de nieuwere ROZ-modellen is een beroep op huurprijsvermindering vaak contractueel uitgesloten. De rechter kan die bepaling eventueel opzij zetten of wijzigen indien de huurder zich beroept op de redelijkheid en billijkheid of de onvoorziene omstandigheden.

ONVOORZIENE OMSTANDIGHEDEN 

Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die in de toekomst ligt en die niet door de partijen in de overeenkomst is verdisconteerd. De rechter heeft in verschillende uitspraken geoordeeld dat het aannemelijk is dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid wordt aangemerkt.  

Als wordt aangenomen dat de coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid, dan concentreert de discussie zich vervolgens op de vraag of de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid van dien aard is dat de huurovereenkomst moet worden gewijzigd. De volgende omstandigheden zijn daarbij van belang:

  • De maatschappelijke positie van partijen;
  • De mate waarin partijen financieel getroffen zijn door de coronacrisis;
  • De mate waarin het gebruik van het gehuurde is of was beperkt door overheidsmaatregelen;
  • De mate waarin partijen de gevolgen van de coronacrisis kunnen dragen;
  • De eerdere handreikingen die partijen over en weer hebben gedaan maar niet tot een gezamenlijke oplossing hebben geleid;
  • De verwachtingen voor de nabije toekomst.

In kort geding blijkt vooral relevant dat huurder voldoende aannemelijk kan maken dat hij financieel hard is geraakt als gevolg van de coronacrisis en hij een spoedeisend belang heeft bij een tijdelijke huurprijsopschorting. Gezien het feit dat winkeliers met fysieke winkels veelal sterk en direct afhankelijk zijn van de omzet die daadwerkelijk in de winkel wordt gerealiseerd, is dat betoog kansrijk.

In een bodemprocedure kan een huurprijsvermindering worden toegewezen. Daarbij geldt dat de uitspraak in de bodemzaak van 21 januari 2021 (ECLI:BL:RBDHA:2021:461), waarin bepaald is dat horecaondernemingen 50% korting kunnen krijgen over de gesloten periode, ook van belang voor winkeliers. Winkeliers zullen voor de periode van de verplichte winkelsluiting immers in lijn met de oordelen van de rechtbank Den Haag recht hebben op een huurprijsvermindering van 50%. Uit de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 12 april 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:1502) blijkt wel dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten in mindering moet worden gebracht op de te betalen huur. Het bedrag dat overblijft wordt op basis van de omzetdaling van de huurder verdeeld over verhuurder en huurder.

Hoe hoog de huurprijsvermindering in uw specifieke geval kan zijn, laat zich zonder inzage in de relevante feiten en omstandigheden moeilijk voorspellen. Algemene richtsnoeren zijn te geven, maar het zal telkens afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval.

ACTIE ONDERNEMEN? 

Blenheim is bereid een uitgebreide brief namens u als huurder op te stellen waarin uw verhuurder wordt gesommeerd om (met terugwerkende kracht) akkoord te gaan met een nader vast te stellen huurprijsvermindering. Dit doen wij voor een vast bedrag van EUR 500 exclusief BTW per brief.