De Hoge Raad oordeelt verhuurdersvriendelijk over huurprijsverhogingsbeding: opslag van 3% bovenop CPI niet oneerlijk
Categorie: Huurrecht
Huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector, dat wil zeggen woonruimte met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens (van op 1 januari 2025 € 1.184,82), bevatten veelal een beding dat voorziet in een jaarlijkse huurprijsverhoging. De verhoging wordt in de meeste gevallen doorgevoerd aan de hand van het consumentenprijsindex (CPI) plus een maximale contractueel overeengekomen opslag variërend tussen de 1% en 5%.
Grens aan indexeren van huurprijzen
Dergelijke veelgebruikte huurprijsverhogingsbedingen staan sinds medio 2023 in de schijnwerpers, vanwege mogelijke strijdigheid met Europese regelgeving; de Richtlijn oneerlijke bedingen. Er is inmiddels veel jurisprudentie verschenen waarin kantonrechters dergelijke bedingen hebben toetst én is geoordeeld dat het extra opslagpercentage bovenop de reguliere CPI-indexering inderdaad als een ‘’oneerlijk beding’’ wordt beschouwd.
Huurverhoging volgens beding in huurovereenkomst
In een zaak bij de rechtbank Amsterdam werd ook geprocedeerd over de (on)eerlijkheid van een huurprijsverhogingsbeding bestaande uit CPI (indexatie) + 3% opslag, waarbij de verhuurder binnen deze marge de hoogte van de opslag per jaar vaststelde. De rechtsonzekerheid over de (on)eerlijkheid van huurprijsverhogingsbedingen en de gevolgen daarvan was de reden voor de rechtbank Amsterdam om de Hoge Raad om verduidelijking te vragen middels zogenoemde “prejudiciële vragen”. Vraag 1A van de prejudiciële vragen was de kernvraag, luidend: ‘’Is het opslagbeding van 3% oneerlijk?’’.
De Hoge Raad kwam in haar uitspraak tot het volgende oordeel.
Splitsing indexatiebeding huurovereenkomst en opslagbeding
Allereerst overwoog de Hoge Raad dat het huurprijsverhogingsbeding bestaat uit twee verschillende verhogingen; het indexeringsbeding (CPI) en het opslagbeding (+ 3%), die twee verschillende doelen dienen. Het indexatiebeding heeft tot doel inflatie te compenseren. Het opslagbeding heeft tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen (boven de inflatie) te compenseren en de huurprijs mee te laten groeien met de waardeontwikkeling van de woning. Kortom: indien al sprake is van een oneerlijk opslagbeding, dan blijft het indexeringsbeding en de bijbehorende verhoging in stand.
Rechter beoordeelt of opslagbeding van 3% oneerlijk is
Deze vraag moet volgens de Hoge Raad ontkennend worden beantwoord; het opslagbeding van 3% is niet oneerlijk, behoudens bijkomende omstandigheden in een individueel geval. De redenen daarvoor zijn volgens de Hoge Raad de volgende.
De huurovereenkomst is een duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten en slechts op beperkte gronden valt te beëindigen. Daarbij kan het opslagbeding van 3% redelijkerwijs noodzakelijk zijn om de verhuurder in staat te stellen de eerder genoemde doelen van dit beding te realiseren. Gelet de aard van de overeenkomst, het doel van het opslagbeding, de voorzienbaarheid van de mogelijke gevolgen voor de huurder en overige omstandigheden komt de Hoge Raad dan ook tot het oordeel dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft bij het opslagbeding van maximaal 3%.
Recente uitspraak rechtbank Rotterdam over opslag van 5% boven CPI-index
Interessant is dat de rechtbank Rotterdam in een recente uitspraak een opslagbeding van 5% in een huurovereenkomst als onredelijk beoordeelde, met als gevolg dat dit beding in dat geval buiten toepassing moest blijven.
Wat betekent deze uitspraak voor de verhuurder?
In de meeste gevallen zal een opslagbeding van 3% als redelijk worden beschouwd. Een opslagbeding van 5% zal door de rechter kritisch worden beoordeeld, waarbij de kans groter is dat deze als onredelijk wordt aangemerkt. Als de CPI -index al een hoog percentage is vanwege hoge inflatie dan zal het opslagpercentage door de rechter extra kritisch bekeken worden , zo is onze inschatting
Blenheim advocaten is specialist in huurgeschillen
Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of heeft u een geschil over een huurverhogingsbeding in uw huurovereenkomst? Neem dan contact op met vastgoedteam van Blenheim Advocaten.