De Wwft in de makelaardij. Hoe wordt een boete voorkomen en wat te doen als er een is opgelegd?
Categorie: Bestuursrecht
De Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) legt veel (onderzoeks-)verplichtingen op aan de makelaar. Zo dient de makelaar onderzoek te doen naar zowel zijn cliënt, als naar de wederpartij. Om hieraan te kunnen voldoen, is het eerst van belang om te begrijpen wat de verplichtingen allemaal inhouden. En dan nog blijft het lastig, omdat niet iedere situatie hetzelfde is.
Maar wat nu als er een boete of andere sanctie is opgelegd of er is een onderzoek tegen u als makelaar ingesteld? Het Bureau Toezicht Wwft beschikt onder meer over deze (handhavings-)bevoegdheden. In dat geval is het raadzaam om direct actie te ondernemen en contact op te nemen met een specialist. Mogelijk valt er namelijk nog iets aan te doen.
De Wwft en de makelaardij: hoe zat het ook alweer?
De Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) legt op makelaars een behoorlijke verantwoordelijkheid. De reden hiervoor is dat de diensten van makelaars mogelijk kunnen worden misbruikt om daarmee geld wit te wassen en/of terrorisme te financieren. Dit geldt ook voor de diensten van notarissen, banken, advocaten en accountants. Deze beroepsgroepen zijn daarom op grond van de Wwft onder meer verplicht onderzoek te doen naar de identiteit van cliënten en – in het geval van makelaars – de wederpartij.
De Wwft is van toepassing op makelaars of bemiddelaars bij de aan- en verkoop van onroerende zaken en rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen (denk aan het recht van vruchtgebruik, erfpacht, opstal, erfdienstbaarheid en het recht van gebruik en bewoning), voor zover de makelaar of bemiddelaar bemiddelt. Dit zijn vrijwel alle diensten die de makelaar verricht in het kader van de aan- of verkoop van onroerend goed, waar de makelaar een vergoeding voor krijgt. Zelfs wanneer de diensten van de makelaar beperkt zijn tot het plaatsen van een woning op Funda, valt dit onder bemiddeling in de zin van de Wwft.
De makelaar dient cliëntenonderzoek te doen
Als de Wwft van toepassing is moet de makelaar of bemiddelaar een cliëntenonderzoek instellen en (voorgenomen) ongebruikelijke transacties melden bij het Financial Intelligence Unit (FIU).
De Wwft kent een drietal hoofdonderdelen:
- het cliëntenonderzoek;
- de meldingsplicht;
- de bewaarplicht.
Verder ben je als makelaar op grond van de Wwft verplicht om steeds de eigen risico’s op witwassen en financieren van terrorisme te beoordelen en vast te leggen in een risicobeleid. In dit risicobeleid moet in ieder geval rekening worden gehouden met risicofactoren die verband houden met het type cliënt, product, dienst, transactie en leveringskanaal en met de landen of geografische gebieden waar de makelaar mee te maken heeft. Als de toezichthouder verzoekt om het document waarin dit is vastgelegd, dan moet deze ook worden verstrekt.
Ook zullen medewerkers van de instelling opleiding moeten krijgen in het kader van de Wwft en zal er – voor zover dat passend is bij de aard en de omvang van het kantoor – een compliance officer moeten worden aangesteld die toeziet op de naleving van de interne regels die in dit kader door de instelling zijn opgesteld. Voor zover het passend is voor de aard en omvang van het kantoor moet er ook een auditfunctie worden ingevuld, voor de controle op de naleving van de interne en wettelijke regels en uitoefening van de compliance functie. Zowel de compliance functie als de audit functie kunnen worden uitbesteed. Het kantoor hoeft de hiervoor genoemde functies alleen in te richten als voldaan is aan tenminste twee van de drie criteria:
- Tenminste 50 werknemers;
- Activa ter waarde van minimaal € 6 miljoen;
- Netto-omzet van minimaal € 12 miljoen.
Toezicht op naleving Wwft in de makelaardij
Een onderdeel van de belastingdienst houdt toezicht op de naleving door makelaars, bemiddelaars en taxateurs; het Bureau Toezicht Wwft. Wordt namelijk de Wwft onvoldoende nageleefd, dan loopt men het risico op onder meer hoge boetes, dwangsommen of aanwijzingen die door de toezichthouder worden opgelegd. Voordat er maatregelen worden getroffen, het Bureau eerst een onderzoek in stellen en u daarvan op de hoogte stellen.
Als er een sanctie wordt opgelegd, staat een bezwaar en beroepsprocedure open.
Heeft u te maken met het Bureau Toezicht Wwft? Of heeft u als makelaar voor andere kwesties een advocaat nodig op het gebied van vastgoed of financieel recht (denk bijvoorbeeld aan civiele procedures of klachtprocedures)? Neem dan gerust contact met ons op.