In de wet is bepaald dat een huurovereenkomst kan worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik, bestaande uit een noodzakelijke renovatie van het pand die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.
Een voorwaarde voor de toepassing van de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik is dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. De beschikbaarheid van andere passende woonruimte moet voldoende aannemelijk zijn. Het is niet vereist dat een concreet aanbod van een vervangende woonruimte op het ogenblik van beslissing van de rechter voorhanden is. Bij de beoordeling of passende andere woonruimte beschikbaar is, mag meewegen wat de huurder heeft gedaan of nagelaten om andere woonruimte te vinden.
Indien duidelijk is dat er sprake is van dringend eigen gebruik en dat de huurder over andere passende woonruimte kan beschikken, moet door de belangenafweging worden vastgesteld of ”niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst in stand kan worden gelaten”.
Overigens kan de rechter bij de toepassing van deze beëindigingsgrond een verhuiskostenvergoeding vaststellen die verhuurder aan huurder dient te vergoeden.
Rechtspraak over dringend eigen gebruik
In de rechtspraak is bepaald dat het enkele feit dat verhuurder tot renovatie over wil gaan geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten (dit zijn kosten die voortvloeien uit het in eigendom hebben van onroerend goed, zoals onder meer financierings- belasting- en onderhoudskosten etc.) en de huuropbrengsten kan het gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem niet kan worden verwacht, dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.
Immers, de exploitatie van een verhuurde woning kan voor een verhuurder dusdanig verliesgevend zijn dat de behoefte om door renovatie dit probleem tegemoet te komen, een beroep op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen. Bij de beoordeling of sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, speelt de financiële positie van verhuurder geen rol. Beslissend is, of ten aan zien van het gehuurde sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Ook een (dreigende) uitzichtloze onderhoudssituatie kan ertoe bijdragen dat de verhuurder besluit het pand te gaan renoveren om zo aan de verliesgevende situatie een einde te maken. Het kan immers zo zijn dat een pand dusdanige onderhoudslasten met zich mee brengt (of dreigt mee te brengen) dat de voor de verhuurder opkomende lasten in geen verhouding staan tot de huuropbrengsten. Of in een bepaald geval sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. zie Hoge Raad, d.d. 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, ) Uit de jurisprudentie volgt dat een eenduidig antwoord op de vraag wanneer sprake is van ‘een structurele wanverhouding’ niet makkelijk te geven is.
Advies over dringend eigen gebruik
Heeft u een vraag over het opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik? Neem dan contact op met een gespecialiseerde huurrechtadvocaat van advocatenkantoor Blenheim.