23 oktober 2013

Duur van de eerste huurovereenkomst winkelruimte (2): Huur voor 5 jaar

Categorie: Bestuursrecht

Duur van de eerste huurovereenkomst winkelruimte (2)

De wet bevat dwingende regels ten aanzien van de looptijd waarvoor de huur van winkelruimte (‘bedrijfsruimte’ in de zin der wet) kan worden aangegaan. Het is niet mogelijk hiervan ten nadele van de huurder of te wijken, tenzij met voorafgaande machtiging van de kantonrechter. Wel is het toegestaan om Afwijking ten voordele van de huurder is wel toegestaan. Hier valt te denken aan een tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder of een verkorte opzegtermijn voor de huurder.

Bij het sluiten van de huurovereenkomst kunnen partijen alleen uit de volgende vijf mogelijkheden kiezen:

-Huur voor 2 jaar of korter;
-Huur voor 5 jaar;
-Huur voor meer dan 5 jaar maar minder dan 10 jaar;
-Huur voor 10 jaar, en;
-Huur voor onbepaalde tijd

De eerste mogelijkheid heb ik reeds in een eerdere blog besproken. Ik zal hier de tweede mogelijkheid bespreken.

Huur voor vijf jaar (art. 7:292 lid 1 BW)

Zoals al in mijn eerdere blog over de duur van een huurovereenkomst winkelruimte aan de orde is geweest, is het wettelijk uitgangspunt voor het verhuren van winkelruimte (‘bedrijfsruimte’ in de zin der wet) dat de huurovereenkomst winkelruimte voor de duur van vijf jaar is aangegaan.

Dit geldt wanneer partijen zelf niets omtrent de duur hebben geregeld of de huurovereenkomst winkelruimte voor onbepaalde tijd zijn aangegaan. Het geldt tevens wanneer de huur een langere duur heeft dan twee maar korter dan vijf jaar. Uiteraard kunnen partijen ook zelf uitdrukkelijk de huurovereenkomst voor vijf jaar met elkaar overeenkomen. In deze gevallen gelden de wettelijke bepalingen voor huurovereenkomsten van vijf jaar.

Opzegging huurovereenkomst

Een huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan, kan in beginsel niet tussentijds door de huurder of verhuurder eenzijdig worden opgezegd. Opzegging is pas mogelijk tegen het einde van het vijfde jaar, waarbij de wettelijke opzegtermijn van een jaar (artikel 7:293 lid 2 BW) in acht moet worden genomen, zodat de opzeggingsverklaring ten minste één jaar vóór die datum bij aangetekend schrijven of exploot aan de wederpartij moet zijn verzonden.

Opzegging huurovereenkomst winkelruimte door huurder

Een opzegging door de huurder tegen het einde van het vijfde jaar, maakt zonder meer een einde aan de huurovereenkomst. In dat geval zijn partijen vijf jaar na aanvang van de huur volledig van elkaar bevrijd. Afwijking ten voordele van de huurder is daarbij toegestaan. Zo is het toegestaan overeen te komen dat de huurder de overeenkomst wel tussentijds kan opzeggen en mag de door hem in acht te nemen opzegtermijn korter zijn dan één jaar.

Opzegging huurovereenkomst winkelruimte door verhuurder

Afwijking ten gunste van de verhuurder is uitgesloten, met uitzondering van een machtiging van de kantonrechter. Wanneer de verhuurder –met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste één jaar – de huur tegen het einde van het vijfde jaar opzegt, is hij verplicht zijn vordering tot opzegging nog bij de kantonrechter voor toewijzing in te dienen. De kantonrechter mag de vordering van de verhuurder slechts toewijzen als naar zijn oordeel is voldaan aan één van de twee wettelijke opzeggronden van artikel 7:296 lid 1 BW. De kans op toewijzing is daardoor in de praktijk klein. Wijst de kantonrechter de vordering toe, dan zal hij tevens aangeven op welk moment de huurovereenkomst eindigt en zal hij eveneens het tijdstip van de ontruiming bepalen.

Verlenging van de huurovereenkomst winkelruimte

Niet altijd zal de huurovereenkomst winkelruimte door een van beide partijen worden opgezegd. In dat geval wordt de huurovereenkomst, die aanvankelijk voor vijf was aangegaan, na het verstrijken van die termijn van de eerste vijf jaar van rechtswege met vijf jaar verlengd, dus tot in totaal tien jaar (artikel 7:292 lid 2 BW).

Dit geldt ook wanneer de (ver)huurder niet op de juiste wijze heeft opgezegd, bijvoorbeeld doordat de opzegtermijn niet in acht is genomen of, bij opzegging door de verhuurder, de gronden voor de opzegging niet zijn vermeld (de opzegging is dan nietig). Dit betekent dat de verhuurder, wanneer hij na vier jaar niet heeft opgezegd, weet dat de huurovereenkomst van rechtswege voor vijf jaar zal worden verlengd, tenzij hij alsnog met de huurder een wederzijdse beëindiging overeenkomt.

Ook wanneer de vordering van de verhuurder tot opzegging door de kantonrechter wordt afgewezen, zal de huur in beginsel met vijf jaar -tot in totaal tien jaar – worden verlengd. Wanneer de eerste termijn van vijf jaar is verlengd, kunnen de huurder en verhuurder de huur alleen tegen het einde van die tweede termijn (het tiende huurjaar) opzeggen met een opzegtermijn van één jaar. Afwijking ten gunste van de huurder is toegestaan.

Ook de opzegging door de verhuurder tegen het einde van de tweede huurtermijn dient voor toewijzing aan de kantonrechter te worden voorgelegd. Er zijn nu echter meer opzeggingsgronden die de verhuurder kan aanvoeren: de twee eerder vermelde opzegginsgronden in artikel 7:296 lid 1 BW, maar ook de drie andere opzeggingsgronden, geregeld in artikel 7:296 lid 3 en 4 BW.

Stilzwijgende verlenging huurovereenkomst winkelruimte

In de praktijk komen partijen vaak een huurovereenkomst winkelruimte voor vijf jaar overeen met een contractuele (stilzwijgende) verlenging voor nog eens vijf jaar. Ook zo’n huurovereenkomst wordt aangemerkt als een huurovereenkomst winkelruimte voor vijf jaar in de zin van artikel 7:291 lid 1 BW. Er is immers sprake van dwingend recht, waarbij uitsluitend ten voordele van de huurder kan worden afgeweken.

Vragen over huur van winkelruimte aan een advocaat huurrecht

Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben over de duur van huurovereenkomsten of vragen over verhuur van winkelruimte in het algemeen, kunt u uiteraard vrijblijvend contact met een advocaat huurrecht opnemen: