Duur van de eerste huurovereenkomst winkelruimte (5): Huur voor onbepaalde tijd

De wet bevat dwingende regels ten aanzien van de looptijd waarvoor de huur van winkelruimte (‘bedrijfsruimte’ in de zin der wet) kan worden aangegaan. Het is niet mogelijk hiervan ten nadele van de huurder of te wijken, tenzij met voorafgaande machtiging van de kantonrechter. Wel is het toegestaan om Afwijking ten voordele van de huurder is wel toegestaan. Hier valt te denken aan een tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder of een verkorte opzegtermijn voor de huurder.

Bij het sluiten van de huurovereenkomst kunnen partijen alleen uit de volgende vijf mogelijkheden kiezen:

• Huur voor 2 jaar of korter;
• Huur voor 5 jaar;
• Huur voor meer dan 5 jaar maar minder dan 10 jaar;
• Huur voor 10 jaar, en;
• Huur voor onbepaalde tijd

De eerste vier mogelijkheden heb ik reeds in een eerdere blogs besproken. Ik zal hier de vijfde en laatste mogelijkheid bespreken.

Huurovereenkomst winkelruimte voor onbepaalde tijd (art. 7:292 lid 1 BW)

Indien partijen voor het eerst een huurovereenkomst ter zake van een bepaalde winkelruimte (‘bedrijfsruimte’ in de zin der wet) met elkaar sluiten, kunnen zij deze ook voor onbepaalde tijd aangaan. Een dergelijke overeenkomst wordt evenwel dwingend aangeduid als een huurovereenkomst voor vijf jaar, waarop de artikelen 7:290 – 7:300 BW overeenkomstig van toepassing zijn (art. 7:292 lid 1 BW).

Opzegging huurovereenkomst winkelruimte onbepaalde tijd

Dit betekent dat ook de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd pas tegen het einde van het vijfde jaar kan worden opgezegd en dus niet, zoals gebruikelijk bij duurovereenkomsten die voor onbepaalde tijd doorlopen, tussentijds met inachtneming van de geldende opzegtermijn. De verhuurder zal de opzegging voor toewijzing moeten voorleggen aan de kantonrechter. De kantonrechter mag de vordering tot opzegging alleen toewijzen op basis van een van de twee opzeggingsgronden van art. 7:296 lid 1 BW. Indien ten behoeve van de huurder een afwijkende bepaling is opgenomen, kan de huurder wel tussentijds opzeggen, met inachtneming van de opzegtermijn van minimaal een jaar.

Verlenging huurovereenkomst winkelruimte onbepaalde tijd

Als er geen (tijdige, rechtsgeldige of door de kantonrechter erkende) opzegging heeft plaatsgehad tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar, wordt de voor onbepaalde tijd gesloten huurovereenkomst na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een nieuwe periode van vijf jaar (totaal tien jaar). Een eventuele opzegging kan vervolgens alleen weer geschieden tegen het einde van de nieuwe periode van vijf jaar (dus tegen het einde van het tiende jaar). Ook hier dient de wettelijke opzegtermijn van ten minste een jaar in acht genomen te worden.

Een opzegging door de verhuurder heeft ook nu alleen effect als de kantonrechter de rechtsvordering toewijst. Ook hier kan de kantonrechter, zoals bij een huurovereenkomst die voor vijf jaar was aangegaan en met vijf jaar is verlengd, die toewijzing baseren op alle opzeggingsgronden van art. 7:296 lid 1- lid 4 BW.

Opzegging huurovereenkomst winkelruimte na verloop van tien jaar

Vindt er ook na afloop van de tweede termijn van vijf jaar geen (tijdige, rechtsgeldige of door de kantonrechter erkende) opzegging plaats, dan wordt de overeenkomst vanaf dat moment geacht te zijn voortgezet voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment (dus na tien jaar) is de huurovereenkomst onderworpen aan de bepalingen die gelden voor huurovereenkomsten ter zake van detailhandelsruimte voor tien jaar of meer. De huurovereenkomst winkelruimte kan bijgevolg op ieder moment door partijen worden opgezegd, zij het wel steeds met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. De verhuurder zal de opzegging ook nu voor toewijzing aan de kantonrechter moeten voorleggen. De kantonrechter zal de opzegging toetsen aan de vijf opzeggingsgronden van art. 7:296 lid 1- lid 4 BW.

Vragen over huur van winkelruimte aan een advocaat huurrecht

Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben over de duur van huurovereenkomsten of vragen over verhuur van winkelruimte in het algemeen, kunt u uiteraard vrijblijvend contact met een advocaat huurrecht opnemen.