7 november 2013

Duur van de eerste huurovereenkomst winkelruimte (3): Huur voor meer dan 5 jaar maar minder dan 10 jaar

Categorie: Bestuursrecht

Duur van de eerste huurovereenkomst winkelruimte (3)

De wet bevat dwingende regels ten aanzien van de looptijd waarvoor de huur van winkelruimte (‘bedrijfsruimte’ in de zin der wet) kan worden aangegaan. Het is niet mogelijk hiervan ten nadele van de huurder of te wijken, tenzij met voorafgaande machtiging van de kantonrechter. Wel is het toegestaan om Afwijking ten voordele van de huurder is wel toegestaan. Hier valt te denken aan een tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder of een verkorte opzegtermijn voor de huurder.

Bij het sluiten van de huurovereenkomst kunnen partijen alleen uit de volgende vijf mogelijkheden kiezen:

-Huur voor 2 jaar of korter;
-Huur voor 5 jaar;
-Huur voor meer dan 5 jaar maar minder dan 10 jaar;
-Huur voor 10 jaar, en;
-Huur voor onbepaalde tijd

De eerste twee mogelijkheden heb ik reeds in eerdere blogs besproken. Ik zal hier de derde mogelijkheid bespreken.

Huur langer dan vijf jaar maar korter dan tien jaar (art. 7:292 lid 1 BW jo. art. 7:293 lid 1 BW)

Wanneer een huurovereenkomst ter zake van winkelruimte (‘bedrijfsruimte’ in de zin der wet) is aangegaan voor langer dan vijf, maar korter dan tien jaar, bijvoorbeeld voor zes of acht jaar, wordt die overeengekomen duur in acht genomen (zodat in eerste instantie de huurtermijn dus bijvoorbeeld zes of acht jaar bedraagt).

Opzegging huurovereenkomst winkelruimte

Vervolgens geldt hetzelfde als bij een huurovereenkomst voor vijf jaar (zie mijn eerdere blog hierover), zij het dat de opzegging alleen kan plaatsvinden tegen het einde van de in eerste instantie overeengekomen periode (bijvoorbeeld tegen het einde van het zesde of achtste jaar). De opzegtermijn is ook nu (voor de verhuurder) tenminste een jaar. Een opzegging door de huurder doet de huurovereenkomst op dat moment eindigen. Een opzegging door de verhuurder moet aan de kantonrechter worden voorgelegd, waarbij de rechtsvordering van de verhuurder slechts op een van de twee gronden van art. 7:296 lid 1 BW mag worden toegewezen. De huurovereenkomst loopt in elk geval door totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging heeft beslist.

Verlenging huurovereenkomst winkelruimte

Is de huurovereenkomst niet (of niet tijdig, niet rechtsgeldig of, voor zover nodig, zonder instemming van de kantonrechter) opgezegd, dan wordt zij van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is den vijf jaar (art. 7:292 lid 2 BW ). Dat betekent dat wanneer de huurovereenkomst voor zes jaar was aangegaan, deze met vier jaar wordt verlengd en wanneer zij voor acht jaar was overeengekomen zij automatisch met twee jaar wordt verlengd. Na verlenging bedraagt de totale duur van de huurovereenkomst derhalve steeds tien jaar. Tegen het einde van de tweede termijn (tien jaar) kunnen de huurder en verhuurder ieder tot opzegging overgaan, mits (dwingend voor de verhuurder) een opzegtermijn van een jaar in acht wordt genomen. De verhuurder moet de opzegging voor toewijzing aan de kantonrechter voorleggen. De kantonrechter zal de vordering van de verhuurder aan de hand van alle (vijf) wettelijke opzeggingsgronden van art. 7:296 lid 1 tot en met lid 4 BW beoordelen.

Verlenging huurovereenkomst winkelruimte na verlenging

Wanneer de huurovereenkomst winkelruimte na het verstrijken van de tweede termijn, dus na een totale huurperiode van tien jaar, niet, niet tijdig, niet rechtsgeldig of, indien nodig, zonder instemming van de kantonrechter is opgezegd, is er vanaf dat moment sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het gevolg daarvan is dat ieder der partijen de huurovereenkomst op ieder moment mag opzeggen (met een opzegtermijn van ten minste een jaar) en dat de opzegging door de verhuurder wederom door de kantonrechter moet worden getoetst aan de hand van alle (vijf) wettelijke opzeggingsgronden.

Afwijking dwingendrechtelijke bepalingen huurovereenkomst winkelruimte

Ook nu kan ten voordele van de huurder (en dus ook ten nadele van de verhuurder) van deze wettelijke regeling worden afgeweken. Een afwijking ten nadele van de huurder, en derhalve ook een afwijking ten voordele van de verhuurder, is niet geoorloofd, tenzij dit met voorafgaande machtiging van de kantonrechter is geschied.

Vragen over huur van winkelruimte aan een advocaat huurrecht

Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben over de duur van huurovereenkomsten of vragen over verhuur van winkelruimte in het algemeen, kunt u uiteraard vrijblijvend contact met een advocaat huurrecht opnemen: