Bij een woningbouwproject speelt de woningmarkt een belangrijke rol. Bij het instorten van de woningmarkt heeft de projectontwikkelaar een probleem de woningen aan de man te brengen. In de zaak van de rechtbank Midden Nederland van 11 september 2013 (BRG 2013, nummer 23) is de situatie zodanig ernstig zijn dat de ontwikkelaar het contract met de gemeente wil ontbinden. In het contract tussen de gemeente en de projectontwikkelaar (de realiseringsovereenkomst) werd de verkoop van de gronden door de gemeente geregeld alsmede de bouw van 876 woningen door de projectontwikkelaar met infrastructuur en civiel technische werken. Nadat de projectontwikkelaar een meerderheid van de woningen heeft gerealiseerd, ontstaat er economische terugval en worden er te weinig woningen verkocht. De projectontwikkelaar wil dan om economische redenen van het contract af en wenst deze te ontbinden.
Gewijzigde marktomstandigheden reden voor beëindiging contract?
De vraag die de rechtbank moet beoordelen is of er sprake is van dusdanige gewijzigde marktomstandigheden welke de voortzetting van de overeenkomst in de weg staan. De gemeente heeft als verweer gevoerd dat bij beoordeling van onvoorziene omstandigheden in het kader van art. 6:258 BW uit de jurisprudentie blijkt dat de crisis daar niet onder valt. Dit verweer van de gemeente wordt echter verworpen. De rechtbank overweegt dat onvoorziene omstandigheden als bedoeld in art. 6:258 BW moeten worden verstaan omstandigheden, ingetreden na het sluiten van de overeenkomst, die partijen niet (uitdrukkelijk of stilzwijgend) in een overeenkomst hebben verdisconteerd, omstandigheden waarin zij niet hebben voorzien. Partijen hebben echter de genoemde situatie van de gewijzigde marktomstandigheden juist wel verdisconteerd door opname van een clausule van die strekking. Derhalve is deze clausule aan de orde en niet een ontbinding op grond van art. 6:258 BW.
Zodanige omstandigheden dat beëindiging overeenkomst redelijk is
De rechtbank meent dat de gewijzigde marktomstandigheden inderdaad zodanige omstandigheden zijn dat de overeenkomst niet in stand kan blijven en ontbonden dan wel gewijzigd kan worden op basis van de clausule als opgenomen in het contract. In het kader van de afwegingen die de rechter maakt is aan de orde of het project markttechnisch haalbaar is en ook of het financieel haalbaar is. Uiteindelijk heeft de rechtbank het rapport van de deskundige van de projectontwikkelaar gevolgd. Er is sprake van zodanige gewijzigde marktomstandigheden dat de overeenkomst redelijkerwijs niet kan worden voortgezet. De gemeente wordt veroordeeld tot terugbetaling van de koopsom van de resterende bouwgrond, een bedrag van ruim € 31 mio.
Ontbinding en opzegging zelf regelen in contract?
Hieruit volgt dat de contractspartijen zelf kunnen voorzien in een regeling hoe met contracten om te gaan indien sprake is van substantiële wijziging van marktomstandigheden. Indien een dergelijke omstandigheden niet worden voorzien kunnen contractspartijen een beroep doen op art. 6:258 BW: indien sprake is van dusdanige gewijzigde marktomstandigheden dat redelijkerwijs in stand houding van de overeenkomst niet verlangd kan worden, kan een van de partijen wijziging of ontbinding van de overeenkomst verzoeken.