25 augustus 2022

Hoe werkt verkrijgende verjaring bij vastgoed?

Categorie: Vastgoedrecht

Wanneer iemand eigendom van een strook grond claimt, vaak bij een erfgrens, dat kan het Kadaster de grens zoals die uit het Kadaster volgt ter plaats inmeten. Los daarvan kan iemand vorderen dat hij rechthebbende is geworden van de strook grond door een beroep te doen verkrijgende verjaring. Ook een erfdienstbaarheid kan door verkrijgende verjaring ontstaan.

Wanneer is sprake van verjaring bij vastgoed?

Voor verjaring is zowel onder het oude (tot 1 januari 1992 geldende) als het huidige recht onafgebroken bezit gedurende een bepaalde periode vereist, te weten 10 jaar. Voor verkrijging van de grond op basis van zowel artikel 3:99 BW als artikel 3:105 BW is inbezitneming van de grond vereist. De vraag of er sprake is van bezit dient te worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikel 3:107 en volgende BW. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Er moet sprake zijn van “niet dubbelzinnig bezit”. Dit houdt in dat de bezitter zich zodanig moet gedragen dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar van de grond te zijn.

Vordering verjaring grond niet te goeder trouw?

In het geval van bezit niet te goeder trouw kan, op grond van artikel 3:105 BW, onder het huidige BW een vordering uit hoofde van verkrijgende verjaring na ommekomst van een periode van 20 jaar worden verkregen. In feite is na verloop van 20 jaar de vordering van de oorspronkelijke eigenaar verjaard om zicht tegen de ”ingepikte” grond te verzetten. Het gebruik van een strook grond op basis van een persoonlijk recht van gebruik levert geen verjaring op. Iemand die een stuk grond in huur of erfpacht heeft gekregen en gebruikt wordt dan ook nooit eigenaar. Ook niet als dat gebruik langer dan 20 jaar duurt.

Notariële verklaring van verjaring als bedoeld in artikel 34 Kadasterwet

Om ook eigenaar van een stuk grond te worden dient een akte verkrijgende verjaring ingeschreven te worden in het kadaster. Die akte houdende verkrijgende verjaring kan gevraagd worden aan de notaris. De notaris benadert alle betrokkenen om verkrijgende verjaring van de grond te kunnen beoordelen. Al degenen betrokken bij een grensconflict die als partij bij de gestelde verjaring zijn betrokken, dienen aan de notaris hebben meegedeeld met de inschrijving daarvan in te stemmen. Art 37 Kadasterwet bepaalt wat de verklaring van de notaris over verjaring moet bevatten:

a. hetzij dat allen die als partij bij het in te schrijven feit betrokken zijn aan de notaris hebben medegedeeld met de inschrijving in te stemmen;

b. hetzij dat bewijsstukken aan hem zijn overgelegd en aan de verklaring gehecht, die genoegzaam aantonen dat het in te schrijven feit zich inderdaad heeft voorgedaan dan wel, in geval van een verklaring als bedoeld in artikel 36, tweede lid, Kadasterwet dat het recht bestaat.

Bewijs van verkrijgende verjaring stuk grond of gebruik van grond

De aan de notaris overgelegde bewijsstukken dienen genoegzaam aantonen dat de gestelde verjaring zich inderdaad heeft voorgedaan, zodat niet kan worden voldaan aan het bepaalde in artikel 37 lid 1 onder a en b Kw. In een dergelijk geval mag de bewaarder de hem aangeboden notariële verklaring in beginsel slechts boeken in het onder 3.4 bedoelde register van voorlopige aantekeningen (naar volgt uit artikel 37 lid 2 Kw), wat er ook zij van hetgeen in die verklaring voor het overige is vermeld. Nu de aangeboden notariële verklaring niet voldoet aan de wettelijke vereisten voor inschrijving van de gestelde verjaring in het register van inschrijving van feiten die betrekking hebben op onroerende zaken, was de bewaarder – naar volgt uit artikel 3:20 lid 1 BW – gehouden de inschrijving in dat register te weigeren. Ook een erfdienstbaarheid kan door verjaring ontstaan; daarmee ontstaat dan bijvoorbeeld een recht van weg of recht van overpad. Wellicht ook interessant: recht van weg en recht van overpad.

Procedure bij rechter over erfgrensgeschil tussen buren

Als de notaris weigert verkrijgende verjaring in te schrijven in het Kadaster dan kan dit aan de rechter voorgelegd worden. Voor een rechterlijk bevel over de erfgrens kan op grond van het bepaalde in artikel 3:20 lid 2 BW aan de bewaarder om die inschrijving alsnog te verrichten, bestaat uitsluitend grond als desondanks moet worden geoordeeld dat de weigering ten onrechte is geschied. Voor een dergelijk oordeel zou aanleiding kunnen zijn als, in weerwil van de inhoud van de notariële verklaring, genoegzaam is aangetoond dat de gestelde verjaring zich inderdaad heeft voorgedaan.

Omdat er fatale termijn kunnen lopen, is het zinvol tijdig een van onze specialisten vastgoedrecht te raadplegen. Zij hebben ervaring met geschillen over een erfdienstbaarheid, erfgrens of verjaring bij vastgoed. Een specialist vastgoedrecht kan uw situatie analyseren en over uw juridische positie adviseren ten opzichte van andere partijen bij het geschil.