3 juli 2014

Extreme canonherziening onder vuur bij de rechter

Categorie: Bestuursrecht

Herziening canon en wijziging methode berekening canon erfpacht

De nieuwe canon bij erfpacht kan bij herziening (zeer) veel hoger worden (canonexplosie). In deze zaak werd een nieuwe canon aangekondigd van € 2.393 per jaar terwijl de erfpachter € 380 betaalde. Dat vraag om problemen. Er zijn grenzen aan hetgeen de erfverpachter (de gemeente) mag opleggen aan de erfpachter. De grenzen worden bepaald door de redelijkheid en billijkheid en de beginselen van behoorlijk bestuur waar de overheid die erfpacht uitgeeft aan gebonden is. Het Gerechtshof Amsterdam (uitspraak 20 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1876) bepaald daaromtrent: beleidsvrijheid van de gemeente brengt mee dat het haar in beginsel vrij staat om over te stappen op een andere berekeningssystematiek van de canon.


Deze uitgangspunten laten echter onverlet dat de gemeente als overheidsorgaan gehouden is om ook bij de uitoefening van haar privaatrechtelijke bevoegdheden als erfpachtgever, de beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen. Dit betekent onder meer dat het besluit om de erfpachtcanon voortaan op een andere wijze te berekenen, zorgvuldig moet worden voorbereid en uitgevoerd, dat bij dit besluit het evenredigheidsbeginsel in acht moet worden genomen en dat een belangenafweging dient plaats te vinden.

Recht op overgangsregeling erfpachter bij canonherziening

Voorts brengt het vertrouwensbeginsel mee dat onder omstandigheden een overgangsregeling in acht dient te worden gehouden, zodat de erfpachter niet onvoorbereid en onaangekondigd geconfronteerd wordt met een aanzienlijke verhoging van de erfpachtcanon. De hoogte van de canon is immers van directe invloed op de waarde van het erfpachtrecht en daarmee op de vermogenspositie van de erfpachter. Ten slotte dient de gemeente inzichtelijk te maken welk beleid ten aanzien van een te hanteren vooraankondiging en overgangstermijn bij (aanzienlijke) verhoging van de erfpachtcanon is ontwikkeld en gehanteerd. Daarbij dient ook inzichtelijk te worden gemaakt wat precies de stijging van de canon is, ten opzichte van de eerder geldende canon.

Canonverhoging erfpacht en redelijkheid en billijkheid

De gemeente is als erfverpachter gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur maar ook de eisen van redelijkheid en billijkheid moeten in aanmerking worden genomen nu het de erfpachter weliswaar in theorie vrij staat om een aanbod tot heruitgifte te weigeren, maar dat hij feitelijk in een afhankelijke en onvrije positie verkeert ten opzichte van de erfverpachter, omdat hij eigenaar is van de opstal en, zoals in het geval van de erfpachter gedurende lange tijd woonachtig is op het perceel.

Behoorlijke informatieverstrekking bij herziening canon en heruitgifte erfpacht

Zonder deze door de gemeente te verstrekken informatie kan niet worden beoordeeld of het aanbod dat de gemeente in 2007 aan de erfpachter heeft gedaan, als een redelijk aanbod kan worden beschouwd en of hierbij gehandeld is in overeenstemming met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de eisen van redelijkheid en billijkheid. In het verlengde hiervan kan evenmin worden beoordeeld of de opzegging van het erfpachtrecht door de gemeente redelijk is geweest. De zaak is aangehouden voor nadere bewijslevering door de gemeente.