Erfpachters bij heruitgifte van grond onrechtmatig behandelt door gemeente

Erfpachters op een bedrijventerrein in Dordrecht zijn onzorgvuldig behandeld aldus de rechtbank Rotterdam in een uitspraak van 29 januari 2025. In deze uitgebreide tussenuitspraak laakt de rechtbank de manier waarop de gemeente de 3 erfpachters heeft behandeld. Tijdelijke erfpachtcontracten heeft de gemeente laten aflopen en aangestuurd op sloop van de bedrijfspanden, zonder serieus heruitgifte met de ondernemers te bespreken, maar wel bij andere erfpachters de erfpacht te verlengen. En weer andere erfpachters zijn vertrokken onder druk van de opzeggingen met alle schade van dien. Bij de beoogde herontwikkeling van het bedrijventerrein is geen rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van deze erfpachters die voor heruitgifte in aanmerking wensten te komen, aldus de rechtbank. De gemeente heeft gehandeld is strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. De gemeente is door de rechtbank gelast in gesprek te gaan met de erfpachters om tot heruitgifte van de erfpacht te komen.  

Belangen erfpachters geschonden evenals beginselen behoorlijk bestuur

De erfpachters hebben (of hadden) op een bedrijventerrein van de gemeente Dordrecht percelen grond in erfpacht. De termijn waarvoor de erfpacht was uitgegeven, is verstreken. De erfpachters willen de erfpacht voortzetten, maar de gemeente heeft de erfpachtrelaties opgezegd en heeft plannen gemaakt voor herontwikkeling van het bedrijventerrein.

De rechtbank overweegt dat erfpachtcontracten worden beheerst door redelijkheid en billijkheid, waarvan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur deel uitmaken. oordeelt dat de gemeente in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, en daarmee onrechtmatig jegens de erfpachters heeft gehandeld door geen rekening te houden met hun belangen, en dat de gemeente ook deels in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Daarom bepaalt de rechtbank dat de gemeente zich in de komende periode moet beraden over de invulling en uitvoering van haar ontwikkelingsplannen, met inachtneming van de op haar rustende publiekrechtelijke verplichtingen. Dat betekent naar oordeel van de rechtbank dat de erfpachters in ieder geval voorlopig mogen blijven op hun erfpachtpercelen en dat de gemeente met hen in gesprek moet over heruitgifte van de erfpacht.

Bij herontwikkeling rekening houden met gerechtvaardigde belangen van zittende erfpachters

Van de gemeente mag worden verwacht dat zij bij het maken van (herontwikkelings)plannen en besluitvorming rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van erfpachters. Zeker indien deze al lange tijd met hun ondernemingen op het bedrijventerrein zijn gevestigd. Van de gemeente mag, aldus de rechtbank, tenminste worden verlangd dat zij de belangen van de directe betrokkenen bij dat beleid inventariseert, meeweegt en afzet tegen het door haar gestelde (algemene) belang. In dat kader lag het op de weg van de gemeente om ruim van tevoren op eigen initiatief met de erfpachters in gesprek te gaan, om hun belangen in kaart te brengen. Ook als de gemeente andere plannen heeft met het bedrijventerrein, moet zij de belangen van de zittende erfpachters afwegen tegen het door haar gestelde algemene belang bij andere plannen. Dat heeft de gemeente ten onrechte niet gedaan. Bovendien werden de erfpachters pas ruim na de aanzegging van het einde van de erfpacht mondjesmaat over de criteria van heruitgifte geïnformeerd.

Zorgvuldigheidsbeginsel eist een eerlijke kans op heruitgifte erfpacht

Een tijdelijke erfpachtrecht zonder contractueel recht op verlenging is één van de gevaarlijkste vormen van erfpacht. Aan het einde van het tijdvak is de erfpachter dan volledig afhankelijk van de grondeigenaar voor eventuele verlenging. De rechtbank bepaalt echter dat dit niet wegneemt dat het zorgvuldigheidsbeginsel eist dat de gemeente eenduidig en transparant is over de voorwaarden waaraan moet worden voldaan om voor heruitgifte in aanmerking te komen. Daarbij dient de erfpachter waarvan het erfpachtrecht afloopt een eerlijke kans te krijgen om voor heruitgifte in aanmerking te komen, met behoud van zijn opstallen. In deze kwestie heeft de gemeente dit echter welbewust laten aankomen op sloop en ontruiming, voordat de erfpachters kunnen meedingen naar eventuele heruitgifte. De rechtbank bepaalt dat dat onzorgvuldig is ten opzichte van de erfpacht, gelet op de onomkeerbare en ingrijpende gevolgen voor hen. De toezegging van de gemeente, dat bij gelijke geschiktheid de erfpachters voorrang hebben als zij meedingen bij uitgifte van de nieuwe percelen, is in het licht daarvan betekenisloos en ondersteunt de conclusie dat de gemeente ook rondom het heruitgifteproces onzorgvuldig jegens de gemeente handelt. Ook bepaalt de rechtbank dat de Didam-uitspraak (zie inmiddels ook HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661) deze handelwijze niet rechtvaardigt.

Erfpachters op bedrijventerrein moeten door gemeente gelijk behandeld worden

Helaas wordt in de bestuursrechtpraktijk een beroep op het gelijkheidsbeginsel veelvuldig weggewimpeld. De civiele rechter in deze zaak laat in deze zaak echter het gelijkheidsbeginsel een prominente rol spelen, en terecht. De ongelijke behandeling van deze erfpachters ten opzicht van andere erfpachters is in deze zaak ook schrijnend. De rechtbank stelt heel duidelijk: “het niet gelijk behandelen van gelijke gevallen is bij gebreke van een rechtvaardigingsgrond onrechtmatig”. De rechtbank is ook van oordeel dat ten aanzien van twee van de erfpachters het gelijkheidsbeginsel is geschonden, door hun erfpachtrecht niet, maar dat van de buren wel te verlengen en opnieuw uit te geven. De gemeente heeft deze erfpachters dan ook anders behandeld dan hun buren, zonder daarvoor een geldige reden te geven. De gemeente heeft in de reactie op het beroep van de erfpachters op het gelijkheidsbeginsel geen andere reden voor het gemaakte onderscheid in behandeling naar voren kunnen brengen.

De gemeente heeft niet de zorgvuldigheid betracht om de belanghebbende erfpachters te informeren over relevante ontwikkelingen

De rechtbank benadrukt in deze uitspraak dat de gemeente zelf initiatief moet tonen om te informeren en met erfpachters in gesprek te gaan, onder meer om hun belangen in kaart te brengen. Bij de uitoefening van het erfpachtbeleid mag van de gemeente worden verwacht dat zij zelf het initiatief neemt om belanghebbenden te informeren over relevante ontwikkelingen. Dat geldt zeker als het gaat om erfpachters van wie op voorhand kan worden aangenomen dat zij groot belang hebben bij verlenging van heruitgifte, omdat zij geïnvesteerd hebben in de opstallen. Daarbij bepaalt de rechtbank ook dat de gemeente deze zorgvuldigheid niet heeft betracht en dit derhalve voor haar eigen rekening en risico komt en zij aan de erfpachters niet kan tegenwerpen dat zij zelf contact op moeten nemen met de gemeente. Het ligt, vanuit het oogpunt van gelijke en zorgvuldige behandeling, op de weg van de gemeente om te onderzoeken of er op basis van het op dat moment geldende beleid ook andere erfpachters in aanmerking komen of geïnteresseerd zijn in heruitgifte.

Te pas en te onpas beroep doen op Didam-arrest

De gemeente heeft in de eerste gesprekken met de erfpachters, nadat het erfpachtrecht al was opgezegd, direct geschermd dat dit allemaal is ingegeven door het Didam-arrest. Rechten op de erfpachtpercelen moeten opnieuw in omloop gebracht worden en dat is bepaald in het Didam-arrest, zo werd gesteld. Ook daar maakt de rechtbank korte metten mee. Daarbij verwijst de rechtbank naar de tweede Didam-uitspraak, waarbij duidelijk is genuanceerd dat in bepaalde situaties één betrokkene de voorkeur kan hebben om in aanmerking te laten komen voor een recht. Ook gaat het beroep op het Didam-arrest niet op, omdat bij twee van de erfpachtrechten deze rechten afliepen voordat het arrest was gewezen. Daarom hadden deze erfpachters op gelijke wijze als hun buren behandeld moeten worden en dat heeft de gemeente ten onrechte niet gedaan.

Gemeente moet in gesprek gaan met erfpachters over heruitgifte erfpacht

De rechtbank heeft in dit uitgebreide tussenvonnis een en ander toegelicht. Vervolgens wordt bepaald dat, vooruitlopend op het eindvonnis, de gemeente in gesprek moet gaan met de erfpachters om de mogelijkheid van heruitgifte te bespreken, alsook de mogelijkheid van schadevergoeding. Ook overige geschilpunten zouden in deze gesprekken aan de orde moeten komen, aldus de rechtbank. Over een half jaar mag de gemeente als eerste bij akte reageren om daar verslag van te doen.

Blenheim adviseert en procedeert over vastgoed. We delen onze expertise graag met u.
Erfpachtspecialist Mark van Weeren is auteur van het boek 50 Vragen over Erfpacht.