6 januari 2014

Erfpachtvoorwaarden en financiering

Categorie: Erfpacht

De bancaire criteria van de NVB worden gebruikt door banken om te toetsen of  het gaat om redelijke erfpachtvoorwaarden bij particuliere erfpacht die de bank bereid is te financieren. Er zijn vijf criteria geformuleerd waaraan particuliere erfpachtvoorwaarden moeten voldoen om voor financiering in aanmerking te kunnen komen.

  • Duur van erfpacht en de vergoedingsregeling .- De akte van uitgifte moet helderheid bieden over de looptijd van het erfpachtrecht en de vergoeding van de erfpachter bij het einde van de erfpacht.
  • Canon en canonaanpassing – De actuele canon moet bekend zijn en de (verwachte) lastenontwikkeling voor de erfpachter moet duidelijk en niet onaanvaardbaar zijn.
  • Geen verplichting tot koop – De akte van uitgifte mag niet bepalen dat de erfpachter verplicht is het bloot eigendom op enig moment te kopen.
  • Wijziging erfpachtvoorwaarden – De akte van uitgifte mag niet bepalen dat de bloot eigenaar het recht heeft om eenzijdig de erfpachtvoorwaarden te wijzigen die van materiële invloed zijn op de waarde van het erfpachtrecht.
  • Geen materiële aantasting genot recht van erfpacht – De akte van uitgifte mag geen bepalingen bevatten die het genotsrecht van de erfpachter materieel aantasten.

Toetsing van erfpachtvoorwaarden door advocaat

Bedingen in een erfpachtcontract of erfpachtvoorwaarden kunnen vernietigbaar zijn, indien zij, gelet op onder meer de wederzijds kenbare belangen van partijen, voor de wederpartij van de gebruiker van die voorwaarden onredelijk bezwarend zijn. Net als bij ander contracten zijn op de erfpacht vrijwel altijd erfpachtvoorwaarden van toepassing. Dan geldt wettelijke de regeling betreffende de toetsing van algemene voorwaarden, opgenomen in de artikelen 6:231 e.v. van het Burgerlijk Wetboek (BW). Een advocaat kan adviseren over (het inroepen van ) de vernietiging van een bepaling uit de erfpachtvoorwaarden.

Erfpachtopinie notaris over erfpachtvoorwaarden

Een erfpachter kan de erfpachtvoorwaarden van door een notaris laten toetsen. Dat levert dan een erfpachtopinie op. De notaris legt zijn bevindingen vast in een ‘groene’, ‘oranje’ of ‘rode’ erfpachtopinie. De bank gebruikt de erfpachtopinie om te beoordelen of het erfpachtrecht in kwestie kan worden gefinancierd. Een ‘groen’ erfpachtrecht wordt in beginsel gefinancierd door de banken.

Wat te doen bij onredelijke erfpachtvoorwaarden?

Wanneer een erfverpachter weigert mee te werken aan een aanpassing van het erfpachtcontract aan de “criteria” of aan de bancaire richtlijn, wil dat niet zeggen dat de erfpachter iedere mogelijkheid mist om de erfverpachter tot medewerking te bewegen. Een erfpachtadvocaat kan de erfpachter assisteren bij onderhandeling of een procedure tegen de erfverpachter. De gerechtvaardigde belangen van de erfpachter brengen met zich mee dat hij aanspraak kan maken op een aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, in het bijzonder wanneer de erfverpachter geen redelijk belang heeft zich daartegen te verzetten. U kunt hier meer lezen over belangrijk aspecten van erfpacht.