22 oktober 2014

Executieverkoop woning door bank

Categorie: Bestuursrecht

Executieverkoop woning door bank

Steeds vaker zien wij banken de kredietovereenkomsten met ondernemingen en consumenten opzeggen. De bank is in beginsel bevoegd om – op grond van de door haar gehanteerde bankvoorwaarden – kredietovereenkomsten op te zeggen. Zij dient echter wél een zwaarwegende grond voor opzegging te hebben en de opzegging moet voldoen aan de eisen van proportionaliteit en subsidiariteit.

Wanneer een bank de kredietrelatie opzegt, zal zij vaak over willen gaan tot uitwinning van haar zekerheden. In het geval van een hypothecaire lening is dit vaak het onderpand. Op grond van de wet is de hypotheekhouder bevoegd om tot executieverkoop over te gaan indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van zijn hypothecaire verplichtingen. Daarbij is de hypotheekhouder in beginsel vrij om te bepalen op welk moment hij tot executoriale verkoop overgaat. Dit is slechts anders indien de hypotheekhouder (vaak de bank) misbruik van beveogdheid maakt door in de gegeven omstandigheden van het geval tot uitwinning van het onderpand over te gaan.

Rechtbank Noord-Holland

Een dergelijke kwestie speelde ook voor de rechtbank Noord-Holland. In haar uitspraak van 12 september jl. werd de Rabobank veroordeeld om de executieverkoop van een woning te staken en gestaakt te houden.

In 2005 heeft een consument een hypothecaire lening afgesloten bij de Rabobank. Aan deze aflossingsvrije hypothecaire lening was een spaarpolis gekoppeld. In 2011 heeft de Rabobank deze hypothecaire lening met spaarpolis eenzijdig gewijzigd in een annuïteitenhypotheek. Per saldo betekent dit dat de consument op maandelijkse basis 25% meer moet aflossen.

De consument kon niet aan deze nieuwe betalingsverplichtingen voldoen.

Kifid

De consument heeft naar aanleiding van bovenstaande handelwijze van de Rabobank een klacht ingediend bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid).

Het Kifid heeft een bindend advies uitgebracht en oordeelt dat het alleszins redelijk was om de aflossingsvrije hypothecaire lening om te zetten in een annuïteitenhypotheek en dat de Rabobank hiertoe ook gerechtigd was op gegrond van de door haar gehanteerde algemene voorwaarden.

Vervolgens heeft de Rabobank de executieveiling van het onderpand aangezegd. De consument start een kort geding en vordert dat de Rabobank haar executiemaatregelen moet staken en gestaakt houden.

Kort geding

Allereerst stelt de kort geding rechter van de rechtbank Noord-Holland vast dat zij bevoegd is om kennis te nemen van de vordering, ondanks dat er een Kifid procedure is doorlopen (en een bindend advies is verstrekt). Zij oordeelt:

“De voorzieningenrechter vermag niet in te zien dat het indienen van een klacht bij en de behandeling daarvan door de geschillencommissie KIFID, leidend tot een bindend advies, de bevoegdheid van de burgerlijke rechter uitsluit om te oordelen over de rechtmatigheid van een executie. Aldus acht de voorzieningenrechter zich bevoegd om over dit geschil te oordelen.”

Nu het aldus een executiegeschil betreft acht de kort geding rechter zich bevoegd.

Zorgplicht banken

De kort geding rechter stelt vervolgens vast dat er betalingsachterstanden zijn en dat de Rabobank als hypotheekhouder in beginsel het recht heeft om tot executoriale verkoop van het onderpand over te gaan.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of de Rabobank – onder de gegeven omstandigheden – van deze bevoegdheid gebruik mocht maken. Daarbij is de bancaire zorgplicht van groot belang. De kort geding rechter oordeelt dan ook:

“Aan de orde is de vraag of de bank onder de geschetste omstandigheden door uitoefening van dat recht misbruik maakt van haar bevoegdheid. Beantwoording van die vraag kan niet los worden gezien van de vraag in hoeverre de bank zich heeft gekweten van de zorgplicht die op haar als financieel dienstverlener rust.”

Misbruik van bevoegdheid

De kort geding rechter komt tot de conclusie dat de Rabobank misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om tot executoriale verkoop van het onderpand over te gaan. Daarbij acht zij volgende factoren van belang:

• De voornaamste oorzaak van het tussen partijen ontstane probleem zit in de omzetting van de hypothecaire lening. Hierdoor werd eiser geconfronteerd met hoge maandlasten. Rabobank heeft de consument destijds niet voldoende geïnformeerd over de consequenties van het niet tijdig betalen van de verzekeringspremie en het premievrij maken van de verzekeringspolis.

• Op grond van de algemene voorwaarden en de Nationale Hypotheek Garantie (“NHG”) zijn de keuzes om de verzekeringspolis premievrij te maken en vervolgens de hypotheekvorm te wijzigen toegestaan, maar de kort geding rechter is van mening dat de Rabobank onvoldoende indringend heeft gewezen op de consequenties daarvan en onvoldoende rekening heeft gehouden met het belang van haar klant om niet met hogere lasten als gevolg van de omzetting van de hypotheekvorm te worden geconfronteerd.

• Ter zitting heeft de consument aangevoerd dat hij in staat is om een substantieel bedrag aan de Rabobank te voldoen ter aflossing van de achterstanden en dat hij ook kan overgaan tot het voldoen van de maandelijkse aflossingen, nu zijn werkzaamheden weer aantrekken.

• Voorts acht de kort geding rechter het van belang dat bij executieverkoop een restschuld ontstaat, waarvan het onzeker is of deze door de NHG wordt gedekt, terwijl de woning bij onderhandse verkoop een overwaarde heeft. Aldus heeft Rabobank op zichzelf voldoende zekerheid tot voldoening van haar vordering. Gelet op de omstandigheid dat tot het moment van executie niet zeker is of het tekort door NHG wordt gedekt, heeft het de voorkeur om tot onderhandse verkoop van de woning over te gaan, indien de consument toch niet in staat blijkt te zijn om aan zijn verplichtingen te voldoen. Daar komt bij dat de woningmarkt, zeker in het lager segment, aantrekt.

Dit alles overziend, is de kort geding rechter van oordeel dat de Rabobank misbruik van haar bevoegdheid maakt door de executie van het onderpand door te zetten. De Rabobank heeft de consument op het verkeerde been gezet door de indruk te wekken dat afkoop van de verzekeringspolis zou kunnen helpen bij de oplossing van zijn financiële problematiek, zonder zich ervan te vergewissen of de daaruit voortvloeiende maandlasten voor de consument waren op te brengen. Ook in de periode nadien is van werkelijke zorg voor de belangen van de consument geen sprake geweest. De consument heeft 4 jaar lang geprobeerd om met de Rabobank aan tafel te gaan; zonder enig resultaat. De Rabobank heeft daarentegen alleen maar haar eigen belangen nagestreefd.

De Rabobank wordt veroordeeld om de executie te staken en gestaakt te houden met de voorwaarde dat de consument vanaf de datum van het vonnis de maandelijkse rentetermijnen stipt op tijd voldoet, en binnen een half jaar na het vonnis de achterstallige rentetermijnen volledig aan de Rabobank heeft voldaan en voorts binnen twaalf maanden na het vonnis de achterstallige en de verscheidene aflossingstermijnen volledig aan de Rabobank heeft voldaan en nadien blijft voldoen.

Advocaat financieel recht

Deze uitspraak laat zien dat de banken niet zomaar tot een executieverkoop van het onderpand mogen overgaan. De bank mag namelijk geen misbruik van bevoegdheid maken (ook al is zij op grond van de wet gerechtigd om executoriaal te verkopen, mits de consument in verzuim is). De bank dient daarbij haar bijzondere zorgplicht in acht te nemen.

Mocht u worden geconfronteerd met een opzegging van de bancaire relatie of heeft de bank aangezegd dat zij uw onderpand executoriaal willen gaan verkopen, wacht dan niet langer en neem direct contact op met één van onze advocaten financieel recht.