Extreme canonverhoging erfpacht door gemeente Amsterdam mislukt
Categorie: Erfpacht
In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 17 augustus 2011 gaat het om het voormalige Renaultgebouw in Amsterdam (later bevestigd door gerechtshof Amsterdam). Daar is nu onder meer in gevestigd restaurant Dauphine, BNR en het Financieel Dagblad, alsmede kantoren. In december 1957 is met eigenaar een erfpachtovereenkomst gesloten met de gemeente Amsterdam. De vaste jaarlijkse canon werd toen vastgesteld op NLG 36.800,– voor een eerste periode van 75 jaar. In 2002 gaat de nieuwe eigenaar het pand ontwikkelen tot wat het nu uiteindelijk is geworden. De gemeente vindt het allemaal mooi en geeft eind 2003 toestemming. Zij zegt daarbij wel, in verband met de erfpachtovereenkomst:
Na toetsing van de aanvraag wordt de erfpachter bericht onder welke voorwaarden de privaatrechtelijke toestemming wordt verleend in verband met de voorgenomen wijziging van de bestemming.
De rechter vindt overigens dat alleen de bestemming horeca moet worden toegevoegd. Het verruimen van de kantoorfunctie met meer oppervlakte is geen wijziging van de bestemming, aldus de rechter.
Nadat de verbouwing achter de rug is en inmiddels ruim twee jaar en negen maanden zijn verstreken, meldt de gemeente dan aan de eigenaar dat de erfpachtcanon verhoogd wordt naar € 322.191,70 per jaar. Daar gaat de eigenaar niet mee akkoord. Anderhalf jaar later stelt de gemeente een lager bedrag voor, te weten € 221.782,70. Ook dat accepteert de eigenaar niet.
Toestemming wijziging bestemming afhankelijk maken van verhoging canon
De rechter heeft vastgesteld dat de erfpachtovereenkomst doorloopt tot 2032 voor de overeengekomen vaste canon. De rechtbank oordeelt ook dat het niet de bedoeling is om “via een omweg” de termijn waarvoor de erfpachtcanon vaststaat, te bekorten, en een veel hoger canon af te dwingen. De rechtbank oordeelt dat sprake is van misbruik van recht en de gemeente in strijd met wezenlijke bepalingen van de erfpachtovereenkomst handelt. De door de gemeente gevorderde canonverhoging wordt derhalve afgewezen.
De rechter oordeelt verder bij het aangaan van een langdurig erfpachtrecht voorzienbaar is dat er fluctuaties in de waarde van onroerend goed kunnen plaatsvinden. Dat is voor risico van de gemeente als verpachter. Het argument van de gemeente dat zij gerechtigd zou zijn om mee te profiteren van de waardestijging wordt derhalve niet gehonoreerd. De betreffende erfpachtovereenkomst biedt daar geen ruimte voor.
Hoe had de gemeente canon erfpacht moeten berekenen?
De rechtbank oordeelt daarover:
Wordt evenwel slechts een herberekening toegepast met betrekking tot het deel van de zaak dat van bestemming wijzigt en worden daarbij de maatstaven gehanteerd die ten tijde van het sluiten van de erfpachtovereenkomst zouden hebben gegolden voor die bestemming, dan is een dergelijke voorwaarde in beginsel niet onredelijk en levert het stellen van een dergelijke voorwaarde geen misbruik van recht op.
Ook de vordering van de gemeente om het gebouw in oude staat te brengen, wordt afgewezen. De rechtbank vindt dat de gemeente haar privaatrechtelijke toestemming had gegeven, zonder dat daar enige voorwaarde aan was verbonden. Ook vindt de rechter het niet redelijk en ook niet wenselijk om het pand weer in oude staat te laten brengen.
Onderscheid tussentijdse herziening canon erfpacht en herziening na overeengekomen periode
Het betreft dus een zaak waar een erfpachter tussentijds (zonder dat dat is overeengekomen) de erfpachtcanon aanzienlijk probeert te verhogen. Het betreft niet de situatie, zoals in veel erfpachtovereenkomsten het geval is, waar door bijna het verstrijken van een periode herziening van de canon gaat plaatsvinden.
Voor vragen over erfpacht kunt je contact opnemen met onze advocaat erfpacht.