Financieringsvoorbehoud koopcontract woning

In deze zaak werd een koopovereenkomst gesloten betreffende een woonhuis op erfpacht. Met een financieringsvoorbehoud voor de gehele koopsom voor de duur van 6 weken. Binnen 6 weken na ondertekening van het koopcontract moest koper de financiering dus rond hebben of ander ontbinden met bewijs dat geen financiering mogelijk is. Verkoper was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet de eigenaar van het woonhuis, maar zakelijk gerechtigde in die zin dat hij beschikte over het recht van erfpacht – daaronder begrepen het recht van opstal – op het perceel grond waarop het woonhuis staat met het zich daarop bevindende woonhuis en verdere aanhorigheden. Het recht van erfpacht is in 1953 was niet heel klantvriendelijk; het betrof tijdelijke erfpacht.

Wijziging erfpachtvoorwaarde wegens verkoop

Verkoper heeft in het kader van de verkoop van het recht van erfpacht aan kopere overleg gevoerd met grondeigenaar de Doopsgezinde Gemeente over aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, waarbij verschillende scenario’s zijn besproken. Bij e-mailbericht van 10 augustus 2016 heeft de accountant van de grondeigenaar Doopsgezinde Gemeente, het volgende aan de gemachtigde van verkoper bericht: De kerkenraad van de Doopsgezinde Gemeente Leeuwarden is akkoord met een tussentijdse aanpassing van de erfpachtvoorwaarden. Wel werd de canon (financiële vergoeding van de erfpacht) verveelvoudigd van € 2.500 naar € 7.000. Dat is niet zonder meer acceptabel.

Koper roept financieringsvoorbehoud in; verkoper is niet blij

Bij brief van 11 augustus 2016 heeft de makelaar van koper namens hem aan de makelaar van de verkoper bericht dat koper de koopovereenkomst wenst te ontbinden conform het bepaalde in artikel 16.1 van de koopovereenkomst, omdat hij de financiering niet rond kan krijgen. Bijgevoegd is een brief van de Rabobank d.d. 11 augustus 2016, waarin staat dat de Rabobank aan koper geen financiering kan verstrekken “op basis van de toegekomen erfpachtakte”. Van de ING-bank is eveneens een afwijzing van een financieringsaanvraag d.d. 10 augustus 2016 bijgevoegd, met de opmerking “De reden hiervoor is persoonlijk toegelicht.”

Financieringsvoorbehouden bewijs met brieven banken

Vervolgens zijn er na 18 augustus 2016 en binnen de in de koopovereenkomst vermelde termijn van zes weken voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud drie afwijzingen op financieringsaanvragen van koper gekomen. Met het overleggen van genoemde stukken is dan ook aannemelijk geworden dat koper zijn beroep op het financieringsvoorbehoud voldoende heeft gedocumenteerd en zich daar terecht op beroept. De voorzieningenrechter komt gelet op het vorenstaande tot de slotsom dat vooralsnog niet kan worden geoordeeld dat koper geen beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud.

Nakoming koopcontract in kort geding

De voorzieningenrechter voegt hier nog aan toe dat toewijzing van de gevraagde voorzieningen zou leiden tot een onomkeerbare situatie waarin koper zou worden verplicht tot nakoming van de koopovereenkomst, met de daarbij komende – en niet door verkoper betwiste – (financierings)problemen voor hem. Verkoper heeft hiertegenover geen klemmende en spoedeisende belangen aannemelijk gemaakt volgens de rechter die, afgezet tegen de belangen van koper, een spoedvoorziening zouden rechtvaardigen. Het is vreemd dat de koper niet de verzwaring van de financiële verplichting (mede) als grond van ontbinding heeft aangevoerd. Dat is namelijk een aanzienlijk verzwaring van de financiële lasten dan onder het oude erfpachtcontract. Nog afgezien van het feit dat bij overdracht erfverpachter geen hogere canon kan eisen; maar daar geeft dit kort geding geen duidelijkheid over. Vraag vrijblijvend advies over een financieringsvoorbehoud aan een vastgoed advocaat bij Blenheim.

Kort geding financieringsvoorbehoud Rechtbank Noord-Nederland 14 september 2016