6 juni 2015

Aansprakelijkheid fout deskundigenrapport

Categorie: Bestuursrecht

Aansprakelijkheid makelaar verkoopinformatie

Indien door een verkoper een rapport wordt verstrekt, partijen mogen afgaan op de juistheid van die gegevens. Dat geldt voor alle kooptransactie waar een deskundige informatie verstrekt over de koop, bijvoorbeeld de makelaar bij koop van een huis, de dierenarts bij koop van een paard, de taxateur bij koop van een antieke kast e.d. Ook de koper mag afgaan op de juistheid van het deskundigenrapport, ook al heeft niet de koper maar verkoper opdracht gegeven voor het deskundigenrapport. Uit de vastgoedpraktijk geef in ik enige voorbeelden van transacties waar de makelaar onjuiste informatie verstrekte. Ook bij andere kooptransacties is dit toepasbaar.

Vertrouwen op verkoopinformatie makelaar verkoper

In een geschil is de koop van een bedrijfspand welke is gebaseerd op de onjuiste informatie vermeld in de verkoopbrochure. Tussen de verkoopmakelaar en de koper bestaat geen contractuele relatie, zodat een eventuele aansprakelijkheid enkel op onrechtmatige daad kan worden gebaseerd. De vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan potentiële kopers worden meegedeeld, juist zijn, kan niet zomaar worden beantwoord. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval. Andere omstandigheden van het geval waren in het onderhavige arrest dat er sprake was van de wetenschap dat de koper het pand wilde verhuren. Doordat het pand minder oppervlakte had dan was medegedeeld was er feitelijke schade. Bovendien achtte de Hoge Raad de wijze waarop de mededelingen waren gepresenteerd van gewichtig belang (r.o. 3.5). In deze zaak stond in de verkoopbrochure vermeld dat de gegevens met grote zorgvuldigheid waren opgesteld. Mede hierdoor was de exoneratiebeding (uitsluiting van aansprakelijkheid) ook in mindere mate rechtvaardigen. Hoge Raad, 17 02 2012; ECLI:NL:HR:2012:BV6162. Lees ook: Makelaar aansprakelijk voor fout in taxatierapport.

Onjuiste informatie van de verkopend makelaar

In dit arrest ging het om een uitdrukkelijke ontkenning door een makelaar van de verkoper aan koper van de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid op het verkochte goed na onderzoek in de eigendomsbewijs van de verkoper en de openbare registers. Na levering bleek dat er toch een erfdienstbaarheid was, ontstaan door verjaring. De Hoge Raad vond dat de makelaar aansprakelijk was omdat hij had behoren te weten dat het door hem verrichte onderzoek niet voldoende zekerheid kon geven. HR 4 februari 1977, NJ 1977/278 (Gerritsen/Zwaan).

Te lage taxatie makelaar onrechtmatig jegens de bank?

Eiseres heeft een hypotheek verstrekt op basis van een taxatierapport van gedaagde. Als zij tot executoriale verkoop moet overgaan, blijkt de opbrengst veel lager dan de getaxeerde waarde. Zij vordert schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad. Hoewel eiseres niet de opdrachtgeefster was, kan in beginsel wel een zorgplicht worden aangenomen van de taxateur jegens de hypotheekverstrekker als derde. De taxateur kan zich echter beroepen op een exoneratiebepaling (uitsluiting aansprakelijkheid) in het rapport. Die werkt ook tegen een derde die meen rechten aan het taxatierapport te kunne ontlenen. Rechtbank Amsterdam, 19-11-2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7365. Degene die schade ondervindt door een fout in een taxatierapport of in verkoopbrochure kan een vastgoed advocaat advies vragen.