De makelaars dient in zijn taxatierapport alle van belang zijnde factoren een verantwoorde indicatie kunnen geven van de mogelijke opbrengst c.q. de waarde van het object. De keuze bij de taxatie voor een bepaald taxatiemethode dient gemotiveerd te worden. Bij de beoordeling van door NVM-Makelaars uitgevoerde taxaties is het uitgangspunt dat in beginsel over de hoogte van taxaties kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht.
Koopoptie en vaststelling koopsom
Een voorbeeld: een huurder heeft een optie tot koop van de door hem gehuurde fitnessruimte. In het huurcontract is bepaald dat bij het lichten van de optie elk der partijen een taxateur zal inschakelen en vervolgens gezamenlijk een derde taxateur. Klagers taxateur komt op € 510.000, die van de verhuurder op € 879.000 en de derde taxateur op € 970.000. Klager vraagt een second opinion aan nog twee makelaars en hun conclusies liggen in de lijn met die van zijn taxateur. De taxateur van verhuurder doet hetzelfde en deze concluderen dat diens taxatie acceptabel is en correct is geschied. Vervolgens komt de rechter eraan te pas. Deze benoemt drie deskundigen en op basis van dat bericht bepaalt de rechtbank dat de eigenaar aan klager moet leveren voor € 500.000.
Waarde opstal na opzegging erfpacht
Een makelaar krijgt opdracht van de grondeigenaar om de vergoeding voor een opstal exclusief de grond te waarderen i.v.m. beëindiging erfpacht ex artikel 5:99 BW. Hij komt tot een waardering die zeer saillant afwijkt van de waardering van enkele andere taxateurs. De Centrale Raad komt na een uitvoerige overweging tot de slotsom dat of de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen of niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mag worden vereist. Zo is niet duidelijk of hij een bepaald afwaarderingspercentage wel heeft verdisconteerd en of hij nu daadwerkelijk de grond niet mee waardeerde. De makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door in een taxatierapport te bepalen dat sprake is van een onderhandse verkoopwaarde exclusief de grond van € 495.000,–, terwijl die waarde een taxatie van de opstalwaarde inclusief de grond betreft.
Onjuiste oppervlakte bij taxatie
Hoewel een koper een onderzoeksplicht heeft, deze doet niet af aan de eigen verplichting van de makelaar om in zijn verkoopbrochure voor de juiste feitelijke informatie zorg te dragen. Deze mededelingsplicht van de makelaar gaat voor de onderzoeksplicht van zij opdrachtgever. De makelaar kan zich in tuchtrechtelijke zin niet disculperen d.m.v. een exoneratieclausule, waar beklaagde zelf de NVM-meetinstructie niet heeft nageleefd. De koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij bij de berekening van de woonoppervlakte niet de methode NEN 2580 heeft toegepast. Beklaagde vermeldde in de verkoopdocumentatie een woonoppervlakte van 110 m2 terwijl de woonoppervlakte volgens de berekeningsmethode NEN 2580 slechts 97,4 m2 bedroeg. De klacht werd toegewezen: lees hier de uitspraak van tuchtrechter NVM.
Klacht, tuchtrecht en beroepsaansprakelijkheid
Indien de tuchtrechter of tuchtcollege een klacht heeft toegewezen dan betekent dat niet automatisch dat de makelaar civielrechtelijk aansprakelijk is. De klager krijgt op basis van zo’n uitspraak ook gen schadevergoeding. Daarvoor kan een advocaat een civiele procedure starten waarbij de uitspraak van de tuchtrechter een belangrijk gegeven is. De aansprakelijkheid van de makelaar voor een beroepsfout wordt beoordeelt in het kader van de overeenkomst van opdracht en./of de criteria voor onrechtmatige daad. Dat zijn ander criteria dan de tuchtrechter hanteert. Bij de beoordeling of sprake is van onrechtmatig handelen van de makelaar wordt civielrechtelijk ook de maatstaf gehanteerd of de makelaar zorgvuldig heeft gehandeld. Er dient sprake te zijn van een mate van zorgvuldigheid die van een redelijk en bekwaam vakgenoot mag worden verwacht. Of er sprake is van beroepsaansprakelijkheid in een specifiek geval en de mogelijkheid van schadevergoeding wegens een beroepsfout kan een advocaat van Blenheim voor u beoordelen.