26 augustus 2013

Gebrek na koop woning

Categorie: Bestuursrecht

Non-conformiteit – gebrek aan woning wegens lekkage verborgen gebrek?

De koper van de woning stapte raar de rechter, maar de rechtbank wees de vordering van de koper over de lekkage af. De rechtbank meende dat er slechts twee keer sprake is geweest van zodanige wateroverlast dat de garage nagenoeg geheel blank stond en heeft die beide gebeurtenissen als incidenten bestempeld, die niet de conclusie rechtvaardigen dat de garage non-conform is en verkoper daarom niet aansprakelijk is. De advocaat van de koper tekende hoger beroep aan. Lees ook over verborgen gebrek

Belemmert het gebrek aan de woning normaal gebruik?

Uitgangspunt is of de garage ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de eigenschappen bezat voor een normaal gebruik als garage. Het gerechtshof meent dat enige wateroverlast bij hevige regenval aan een normaal gebruik van de ruimte als garage niet in de weg staat. Het is volgens de rechter in hoger beroep niet zo dat een garage die niet (geheel) waterdicht is, als niet conform moet worden bestempeld.

Geen mededelingsplicht verkoper als sprake was van incident

De koper stelt dat bij elke regenbui van enige omvang de garage deels onder water loopt. Als de wateroverlast als meer dan incidenteel valt aan te merken en of deze een normaal gebruik als garage, als hiervoor bedoeld, in de weg staat. Omtrent een incident hoeft immers in de regel geen mededeling te worden gedaan.

Bewijs koper dat lekkage normaal gebruik van de woning belemmert

De advocaat van de koper heeft bewijs door getuigen aangeboden van de stelling dat de garage bij elke regenbui van enige omvang deels onder water loopt. De rechter laat de koper toe deze wateroverlast te bewijzen. De koper zal alleen slagen in het door hen aangeboden bewijs indien daaruit blijkt dat er bij regenval van enige omvang (dus met regelmaat) sprake is van zodanige wateroverlast dat zulks aan een normaal gebruik van de garage in de weg staat. In dat geval maakt de vordering tot schadevergoeding wegens herstel van de lekkage kans.

Een enkele lekkage betekent nog geen aansprakelijkheid verkoper

Uit de uitspraak blijkt dat de koper er goed aan doet om een garantie te verlangen van de verkoper dat de woning lekkagevrij is. Die garant staat niet in een standaar NVM koopovereenkomst. Het onderlopen van een kelder of een garage komt volgens de rechter immers wel vaker voor. Daarmee is de verkoper nog niet aansprakelijk. De rechter overweegt: “het is immers een feit van algemene bekendheid (de nieuwsberichten doen daar met regelmaat verslag van) dat bij hevige regenval (bijvoorbeeld bij een onweersbui), waarvan naar men zegt ten gevolge van de klimaatsverandering steeds vaker sprake is, talloze garages en kelders in Nederland geheel of ten dele onderlopen, zodat de brandweer met regelmaat handen vol werk heeft. Dergelijke overlast wordt mede veroorzaakt door het gegeven dat steeds meer tuinen bestraat of betegeld worden, zodat het hemelwater minder snel in de grond kan zakken.

Uitspraak Gerechtshof Leeuwarden, 6 december 2011, ECLI: BU6987