Advocaat huurrecht over opschorting huurbetaling bij gebreken aan het gehuurde

Krachtens artikel 7:206 lid 1 kan de huurder, nadat de verhuurder in verzuim is geraakt en er sprake is van een gebrek waarvoor de huurder aansprakelijk is, nakoming verlangen in de vorm van het verhelpen van het gebrek tenzij dit onmogelijk is of de uitgaven hiervan niet redelijkerwijs van de verhuurder te vergen zijn. Hiernaast kan de huurder het gebrek zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover redelijk, op de huurprijs in mindering brengen (artikel 7:206 lid 3 BW). De advocaat huurrecht kan daarbij adviseren. Eveneens heeft de huurder op grond van artikel 7:207 BW de bevoegdheid om bij gebreken die het huurgenot verminderen een huurprijsvermindering te vorderen. Verder komt de huurder bij gebreken aan het gehuurde een beroep op een opschortingsbevoegdheid toe. Dit houdt in dat de huurder de huurpenningen kan opschorten indien er sprake is van een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. De huurder gebruikt de huuropschorting als pressiemiddel om de verhuurder te bewegen tot het herstel van de gebreken.

Opschorting betaling huur bij gebreken aan huurruimte

Bij opschorting van huurpenningen zijn de algemene regels over opschorting zijn van toepassing, te weten de artikelen 6:52-54 BW en de artikelen 6:262-264 BW. Het algemene opschortingsrecht heeft uitdrukkelijk een tijdelijk karakter. Voor een beroep op een opschorting is vereist dat de verbintenissen over en weer voldoende samenhang met elkaar hebben om de opschorting te rechtvaardigen (artikel 6:52 BW). Hantering van het opschortingsrecht bevrijdt partijen niet van de plicht tot nakoming. De huurder die zijn huurpenningen opschort is derhalve niet ontheven van zijn betalingsplicht. Zodra de verhuurder zijn plicht alsnog nakomt, zal de huurder de opgeschorte huurpenningen alsnog moeten betalen. In het arrest van de Hoge Raad (Van Bommel/Ruijgrok) is bepaald dat opschorting van huurpenningen mogelijk is, zij het uiteraard met inachtneming van de wettelijke grenzen zoals de proportionaliteit (6:262 lid 2 BW). Voorts is in dit arrest bepaald dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om tot opschorting over te gaan als de huurder van de gebreken aan de verhuurder geen mededeling heeft gedaan. Dat is anders als de huurder stelt en zo nodig bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met de gebreken om tot het nemen van maatregelen over te gaan.

Kan advocaat iets doen aan uitsluiting opschorting in algemene voorwaarden huurcontract?

Van belang is dat de artikelen 6:52 BW e.v. van regelend recht zijn. Dat houdt in dat partijen bij overeenkomst van de opschortingsbevoegdheid af kunnen wijken. De bevoegdheid tot opschorting kan dus o.a. bij overeenkomst worden uitgesloten. Dat kan ook in algemene voorwaarden gebeuren. De advocaat huurrecht kan de huurder adviseren over zijn positie.

Verweer verhuurder bij gebreken aan het gehuurde

Uitsluiting opschorting betaling huur in algemene voorwaarden huurcontract kan aan de redelijkheid en billijkheid worden getoetst en derhalve als onaanvaardbaar worden beschouwd. Verweer van de verhuurder dat pas tot herstel verplicht zou zijn indien cliënt de achterstand in huurpenningen is ingelopen is niet steekhoudend. De verhuurder is immers zelf ok in verzuim. Deze redenering is ook onjuist nu de opschorting van de huurpenningen juist wordt gebruikt als pressiemiddel om de verhuurder te bewegen tot het herstel van de gebreken.
Kortom, een huurder is bevoegd de huurpenningen op te schorten indien sprake is van een gebrek aan het gehuurde waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. Een advocaat huurrecht kan schriftelijk de huurbetaling opschorten. Dat zal slechts een gedeelte van de huurpenningen betreffen als het gehuurde nog gebruikt kan worden. De huurder kan de opschorting van de huur als pressiemiddel gebruiken om de verhuurder te bewegen tot het herstel van de gebreken.