Gemeente voor de rechter vanwege toezegging over verkoop grond – een vervolg op het Didam arrest
Categorie: Schaarse vergunningen
Sinds het Didam arrest weten gemeente dat ze gelijke kansen moeten bieden aan gegadigden voor een vastgoedtransactie. De rechtspraak komt nu op gang over de toepassing van het gelijkheidsbeginsel.
Transacties met grond na het Didam arrest
De gemeente heeft de omwonenden van het perceel grond uitgenodigd tot het doen van een bod. De belangstellenden zijn door de gemeente uitgenodigd voor een overleg dat op 26 september 2019 heeft plaatsgevonden. In de uitnodiging stond dat iedereen een bod kon indienen. Daarna moest gekozen worden tussen de twee aanbiedingen die waren gedaan. Dat heeft de gemeente gedaan. De koper is degene met wie eerder was onderhandeld. Degene die de grond niet gegund kreeg startte de procedure tegen de gemeente. Hij stel dat met hem een overeenkomst zou zijn gesloten, althans een toezegging was gedaan dat exclusief met hem onderhandeld zou worden. Na het overleg met de gemeente ging hij er vanuit dat de koop met hem ‘rond was’. De rechter vindt dat hij dit niet heeft aangetoond.
Gelijkheidsbeginsel: gelijke kansen voor de omwonenden en andere gegadigden
Het gelijkheidsbeginsel dat de gemeente in acht moet nemen is er voor om gelijke kansen te bieden aan gegadigden voor de grond, dat waren in dit geval de omwonenden. De gemeente moest hen daarom ruimte bieden om mee te dingen naar het perceel. De gemeente zou daarbij met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper zou worden geselecteerd. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook, aldus de rechter, mee dat de gemeente een passende mate van openbaarheid moest verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van het perceel, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De gemeente moest hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis zouden kunnen nemen.
Wanneer hoeft de gemeente geen selectieprocedure voor verkoop van grond te organiseren?
Een selectieprocedure zou niet hoeven te worden gevolgd als bij voorbaat zou hebben vastgestaan of redelijkerwijs mocht worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria alleen gegadigde A of gegadigde B als serieuze gegadigde in aanmerking zou komen voor de aankoop. In dat geval zou de gemeente het voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend hebben moeten maken dat een ieder daarvan kennis kon nemen, waarbij zij diende te motiveren waarom naar haar oordeel op grond van de hiervoor genoemde criteria bij voorbaat vaststond of redelijkerwijs mocht worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking kwam. De rechter verwijst daarbij naar het Didam arrest van 26 november 2021. Daar kunt u deze blog over lezen.
Gemeente komt weg met voorkeursbehandeling van de koper
Ongeveer 26 jaar voordat het perceel in de verkoop ging, heeft de gemeente aan de uiteindelijke koper al de toezegging gedaan dat zij bij de ontwikkeling ervan eerst met hem in overleg zou treden. Deze meende op grond daarvan een eerste recht van koop te hebben en heeft op dat recht aanspraak gemaakt. Hij heeft hij de aanwezigen bij een bewonersbijeenkomst van deze aanspraak op de grond wel op de hoogte gesteld. Bij de omwonenden de vrees dat verkoop aan de gegadigde zou kunnen leiden tot verstoring van het bestaande open karakter van het agrarisch perceel. De gemeente heeft rekening gehouden met de behoefte van de omwonenden het bestaande gebruik van het perceel ongewijzigd te laten. Dat is vastgelegd in de overeenkomst met de koper. Dit past volgens de rechter binnen de grenzen van de beleidsvrijheid die de gemeente bij de verkoop van gronden heeft. Over het verkoopproces is de gemeente voldoende transparant geweest volgens de rechter, en de criteria die voor de te nemen beslissing van belang werden geacht, zijn ook in voldoende mate aan de buurtbewoners voorgehouden.
Inventarisatie van toezeggingen en lopende onderhandelingen
Net als het Didam arrest volgt ook uit deze uitspraak dat gemeenten op een hoede moeten zijn bij verkoop van vastgoed. Maar ook bij verstrekken van huurrechten of het in erfpacht uitgeven van grond waar in beginsel meerdere gegadigden voor zijn. Sinds de datum van het Didam arrest, 26 november 2021 weten gemeente dat ze bij toekomstige transacties maar ook bij lopende onderhandelingen het gelijkheidsbeginsel in acht moeten nemen. Daar moet vorm en inhoud aan gegeven worden via de leidraad uit het Didam arrest: ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
Gelijke kansen voor huurders voor een strandlocatie
Over gelijke kansen voor huurders van schaarse locaties op het strand (kavels voor strandhuisjes) was de voorzieningenrechter terughoudend. Dat is in deze uitspraak te lezen. Vreemd genoeg meent de rechter (als voorlopig oordeel) dat alleen de zittende huurders gegadigden zijn omdat ze investeringen hebben gedaan. Dat zijn inderdaad gegadigden, maar er zijn natuurlijk ook gegadigden die nog geen huurder zijn, maar dat wel willen worden. Daarom moet bijvoorbeeld de verlenging van huurrechten gepubliceerd worden; automatische verlenging van huurrechten of vergunningen mag niet, zo heeft het Europese hof bepaald in het arrest Promoimpresa Srl. Bovendien dient de afschrijving van de investeringen in aanmerking genomen te worden. Gemeenten dienen derhalve automatische verlenging van huurcontracten een halt toe te roepen en moeten de criteria uit de rechtspraak dienaangaande volgen. Over schaarse vergunningen kunt u hier meer lezen en ook in mijn boek De strijd om schaarse vergunningen.
Het team vastgoed & overheid van Blenheim adviseert u graag over vastgoed en transacties met de overheid.