Gokverslaving, verduisterde VvE gelden en bestuur: wat leert het vonnis van de rechtbank Den Haag?

De afgelopen tijd verschenen enkele nieuwsberichten over een VvE beheerder die tonnen van VvE’s heeft weggesluisd. Deze zijn gepubliceerd naar aanleiding van een strafvonnis van de rechtbank Den Haag van 20 januari 2026, waarin deze VvE-beheerder veroordeeld wordt voor het verduisteren en witwassen van in totaal € 341.418,95 van 44 VvE’s.

“In dit vonnis zie ik precies terugkomen waar het in de praktijk regelmatig misgaat: een beheerder met ruime bevoegdheden, een ALV en bestuur die te veel vertrouwen op diens professionaliteit en onvoldoende financiële controle.”

Deze blog verwerkt de kernpunten uit het vonnis in een praktische uitleg en een concreet advies aan VvE’s.

Hoe kon een VvE‑beheerder jarenlang ongestoord geld verduisteren?

Uit het vonnis blijkt dat de verdachte beheerder was van een groot aantal VvE’s. Daardoor had hij ook toegang tot de bankrekeningen van de VvE’s. Gedurende een periode van 2,5 jaar had hij in totaal € 341.418,95 verduisterd van deze bankrekeningen en vervolgens witgewassen.

Volgens de rechtbank boekte de beheerder niet alleen geld over naar zijn eigen kantoorrekening en privérekening, maar sommige bedragen werden direct naar goksites overgemaakt. De man gebruikte de gelden van de VvE’s namelijk vooral om zijn gokverslaving te financieren.

Nadat ING een melding deed van een frauduleuze overboeking, kwam de fraude aan het licht, waarop aangiften van vele VvE’s volgden. Uiteindelijk dienden 24 VvE’s (en ING voor gemaakte kosten) een vordering in, waarvan de rechtbank in totaal ruim € 174.000 aan schadevergoeding toewijst.

Over de gevolgen van dit handelen voor de VvE’s is de rechtbank helder: door de verduisteringen konden reparaties en noodzakelijke onderhoudsmaatregelen niet worden uitgevoerd of moesten deze worden uitgesteld. Dit doordat er simpelweg geen geld meer was in het reservefonds of op de lopende rekening.

De rechtbank veroordeelt de beheerder voor verduistering in dienstbetrekking en gewoontewitwassen, legt een taakstraf van 240 uur op en een geheel voorwaardelijke gevangenisstraf van 12 maanden. Bij de strafmaat weegt mee dat hij heeft bekend, spijt heeft, onder bewind staat, een stabiele leefsituatie heeft en dat de reclassering de kans op herhaling laag inschat.

“Tot zo ver het strafrechtelijke gedeelte. Als VvE-advocaat wil ik dit vonnis met name gebruiken om VvE’s te waarschuwen voor dergelijke praktijken en geef ik de nodige handvatten om dit zo veel mogelijk te voorkomen.”

Hoe werkt een VvE eigenlijk?

Om te begrijpen hoe dit kon gebeuren, is het goed om even stil te staan bij de juridische structuur van de VvE.

De Vereniging van Eigenaars is een rechtspersoon in de zin van het Burgerlijk Wetboek. Dat betekent onder meer, dat de VvE een eigen vermogen heeft dat dus is afgescheiden van dat van de leden.

Daarbij is van belang dat de VvE belast is met het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken en met het toezicht op de nakoming van verplichtingen door de eigenaars. Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE (dus automatisch lid omdat hij eigenaar is van het appartementsrecht), en de interne verhoudingen binnen het gebouw maar ook binnen de VvE worden bepaald door de splitsingsakte en het (model)reglement

Het belangrijkste orgaan is de vergadering van eigenaars (ALV). Dit is het hoogste orgaan binnen de VvE en de vergadering werkt binnen de kaders van de splitsingsakte en het reglement. Zo neemt de vergadering besluiten over onderhoud, begroting, jaarrekening, bijdragen, reservefonds en benoeming/ontslag van bestuurders.

Dat brengt mij op het bestuur. Het bestuur voert het beheer en vertegenwoordigt de VvE naar buiten, binnen de grenzen van wet, akte en reglement. Ook bereidt het bestuur de begroting en jaarrekening voor, sluit het bestuur contracten en ziet het toe op de uitvoering van besluiten van de ALV.

Samengevat: de ALV bepaalt het beleid en de grote lijnen, het bestuur voert dit uit. Een beheerder komt dáár weer bovenop. De beheerder is dus geen zelfstandig orgaan, maar uitvoerder in opdracht van de VvE. Wel is het zo dat de beheerder ook als bestuurder van de VvE kan fungeren, maar dat hoeft dus niet.

De positie van de beheerder: uitbesteden zonder uit handen geven

Veel VvE’s besteden hun administratie en (deels) technisch beheer uit aan een professionele beheerder. Juridisch is dat in de regel een opdrachtnemer: hij handelt op basis van een beheerovereenkomst namens en voor rekening van de VvE.

De VvE blijft echter eindverantwoordelijk voor het beheer en voor een deugdelijke financiële administratie. De bevoegdheden van de beheerder horen begrensd en beschreven te zijn in de beheerovereenkomst en in eventuele besluiten van de ALV.

In de Haagse zaak zie je het tegenovergestelde: de beheerder had feitelijk ruime zeggenschap over de rekeningen van tientallen VvE’s, waardoor hij buiten de VvE’s om grote bedragen kon overboeken.

In de modelreglementen zijn juist waarborgen ingebouwd om misbruik te voorkomen, onder meer door:

• een verplicht reservefonds en regels over de omvang daarvan;
• voorschriften over exploitatiebegroting en jaarrekening en de goedkeuring door de ALV;
• de verplichting tot kascontrole of andere vormen van financiële controle.

In de praktijk zie je echter dat deze regels vaak slechts op papier bestaan. De Haagse zaak illustreert dat. Er is kennelijk lange tijd onvoldoende (of helemaal niet?) gekeken naar bankafschriften en de aansluiting tussen jaarrekening, reservefonds en daadwerkelijk saldo.

Gebrek aan toezicht en controle: hoe deze VvE‑fraude kon ontstaan

Het vonnis laat een aantal typische factoren zien die ik in VvE zaken vaker tegenkom.

De beheerder had toegang tot de bankrekeningen van de VvE’s en kon zelfstandig bedragen overboeken naar zijn eigen rekeningen. Er lijkt geen structurele eis te zijn geweest van dubbele autorisatie (beheerder plus bestuurslid), limieten voor betalingen boven een bepaald bedrag of voorafgaande expliciete machtigingen van de ALV voor grotere uitgaven. Dat creëert een situatie waarin één persoon praktisch alle knoppen bedient.

De fraude kwam pas na bijna 2,5 jaar aan het licht na een melding van de bank, niet doordat de VvE’s zelf opmerkten dat er iets niet klopte. Dat wijst vrijwel zeker op:

• jaarrekeningen en exploitaties die niet diepgaand werden gecontroleerd;
• een kascommissie (als die er al was) die onvoldoende inzage had of te weinig kritisch was;
• een gebrek aan structurele vergelijking tussen MJOP, reservefonds en werkelijke saldi.

Bijzonder in deze zaak is dat de beheerder niet één VvE, maar 44 VvE’s heeft benadeeld. Dat toont een systemische kwetsbaarheid, het is immers opvallend dat de controlemechanismen van al die VvE’s tegelijkertijd faalden. De bank was uiteindelijk de eerste die een signaal afgaf, terwijl zij een externe partij is. Dat benadrukt dat fraudepreventie in de VvE-wereld geen individuele verantwoordelijkheid is, maar een gezamenlijke opgave. Dat blijkt niet alleen uit deze zaak, maar komt ook duidelijk naar voren in de kwestie rond De Horst, waar VvE-fraude leidde tot een faillissement.

Wat zijn andere dan financiële risico’s voor VvE’s in dergelijke situaties?

Naast de strafoplegging kan een dergelijke situatie mede leiden tot aansprakelijkheid van de beheerder op grond van wanprestatie of onrechtmatige daad. Maar ook de bestuurders van de VvE riskeren aansprakelijkheid als zij ernstig zijn tekortgeschoten in hun toezicht, bijvoorbeeld door structureel signalen te negeren. Wanneer de beheerder tevens statutair bestuurder is aansprakelijkheid overigens eerder aan de orde dan bij een gewone opdrachtnemer.

“Mijn advies aan VvE’s: controleer je controlemechanismen!”

Om te proberen dergelijke wanpraktijken te voorkomen, is heb ik de volgende concrete tips aan VvE’s:

Herzie de beheerovereenkomst

• Leg vast welke betalingen de beheerder zelfstandig mag doen (bijvoorbeeld een bedrag per factuur én per periode).
• Verplicht voorafgaande schriftelijke toestemming van het bestuur voor grotere betalingen.
• Leg vast hoe en hoe vaak de beheerder rapporteert (maandelijks/kwartaal) en welke gegevens daarin minimaal staan (saldi, grootste uitgaven, stand reservefonds).

Zorg dat het bestuur echt toezicht houdt

• Bestuursleden moeten structureel inzicht hebben in de bankrekeningen (online meekijken, periodieke overzichten).
• Maak binnen het bestuur duidelijke taakverdeling en zorg dat minimaal één bestuurslid financieel deskundig is of zich laat bijstaan.

Dubbele autorisatie en limieten

• Stel een verplichting in tot dubbele autorisatie bij betalingen boven een bepaalde drempel.
• Laat de beheerder nooit als enige zelfstandig onbeperkt over de rekening kunnen beschikken.

Kascontrole en audit serieus invullen

• Zorg dat de kascommissie steekproefsgewijs bankafschriften, facturen en journaalposten controleert.
• Overweeg bij grotere VvE’s periodiek een externe accountant of VvE specialist in te schakelen voor een review.

Reservefonds koppelen aan MJOP en saldo

• Controleer jaarlijks of de stand van het reservefonds én de lopende rekening aansluiten bij het meerjarenonderhoudsplan. Afwijkingen verdienen uitleg en, zo nodig, bijstelling.

Maak van de ALV een controlerend orgaan

• Reserveer ruim tijd voor bespreking van jaarrekening en begroting.
• Stimuleer kritische vragen; maak duidelijk dat dit geen wantrouwen, maar goed bestuur is.

Transparantie voor leden

• Leg in het reglement of besluiten vast dat leden via bestuur/kascommissie inzage kunnen krijgen in de onderliggende financiële stukken.

Reageer vroeg op signalen

• Onverklaarbare saldoverschillen, steeds oplopende “kantoorkosten” of veelvuldig “correctieboekingen” zijn rode vlaggen.
• Laat bij serieuze twijfel een onafhankelijke controle uitvoeren, in plaats van af te wachten.

Schakel tijdig juridische hulp in

• Bij vermoeden van verduistering: zoek professioneel advies over bewijs, aansprakelijkheid, aangifte en interne stappen.
• Zo voorkom je dat de VvE niet alleen slachtoffer wordt van fraude, maar daarna ook nog eens vastloopt in interne conflicten en jarenlange procedures.

Structurele verbetering

Dit vonnis van de rechtbank Den Haag laat in detail zien wat er kan gebeuren als een VvE de facto haar financiële verantwoordelijkheid “uitbesteedt” aan een beheerder, zonder voldoende tegenmacht en controle.

Zie dit vonnis niet alleen als een incident bij “een andere VvE”, maar als aanleiding om kritisch naar de eigen governance, beheerovereenkomst en controlemechanismen te kijken. Juist nu het onderwerp zo nadrukkelijk op de radar staat, is dit hét moment om preventieve maatregelen te nemen

En… Vertrouw ook je buurman niet met ongecontroleerde toegang tot de rekeningen.

Heeft u vragen over toezicht en controle binnen een VvE, of over mogelijke fraude en aansprakelijkheid van bestuurders of beheerders? De advocaten van Blenheim adviseren regelmatig VvE’s, bestuurders en betrokken partijen over deze onderwerpen. Neem gerust contact op met een van onze specialisten.