1 april 2022

Handhaving bij bouw in strijd met omgevingsvergunning

Categorie: Vastgoedrecht

 

Bouwen in afwijking van de vergunning kan problemen opleveren. ook voor een koper die ontdekt dat zijn woning is gebouwd zonder of in afwijking van de vergunning is dat een probleem. Ik bespreek een voorbeeld waarbij niet op de juiste plek werd gebouwd.

Afwijken van het bouwplan in de vergunning

In deze zaak werd bij de bouw zo’n 20 cm dichter bij de erfgrens gebouwd dan was toegestaan in de omgevingsvergunning. Dat vond de buurman niet leuk en deze diende een verzoek tot handhaving in bij de gemeente. Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met een last onder bestuursdwang of last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag het bestuursorgaan weigeren dit te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisatie bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. Lees ook: handhaving gemeente bij illegale bouw.

Verzoek handhaving tot verwijdering bebouwing te dicht bij perceelsgrens

De gemeente in kwestie heeft het verzoek tot handhaving van de buurman afgewezen. Het stelt zich op het standpunt dat niet is gebleken dat de belangen van de buurman door het afwijken van de bouwvergunning met vrijstelling worden geschaad. Indien overeenkomstig de bouwvergunning was gebouwd, zouden ook geluids- en stankoverlast, inbreuk op de privacy en waardevermindering van het pand van buurman zijn ontstaan, terwijl door de afwijking de veiligheid en gezondheid niet worden geschaad en de buurman in zijn bouwmogelijkheden niet wordt beperkt. Het college meent dat de overtreding van geringe aard en ernst is en dat handhaving tot afbreken of inkorten van de woning zou nopen, waarvan de kosten niet opwegen tegen de ernst van de overtreding.

Altijd handhaving gemeente indien te dicht bij erfgrens is gebouwd?

In een specifiek geval dient vastgesteld te worden of de overtreding van geringe aard en ernst is. Handhaving dienst immer wel evenredig te zijn. Maar ook, zoals de Raad van State eerder heeft overwogen (uitspraak van 20 februari 2008, in zaak nr. 200703164/1), kan buiten het geval van een overtreding van geringe aard en ernst ook in andere omstandigheden handhavend optreden in verhouding tot de daarmee te dienen belangen zodanig onevenredig zijn dat daarvan in die concrete situatie behoort te worden afgezien.

Raad van State vindt handhaving gemeente tegen illegaal bouwwerk onevenredig

Handhavend optreden zal ertoe leiden dat ofwel de gehele woning moet worden afgebroken, ofwel de gehele zijmuur van de woning met gemiddeld 15 centimeter moet worden verplaatst. De buurman heeft niet aannemelijk gemaakt dat de schade die hij in de vorm van geluids- en stankoverlast, inbreuk op zijn privacy en waardedaling van zijn woning stelt te lijden, groter is dan indien volledig overeenkomstig de bouwvergunning was gebouwd.

Gemeente kan illegale bebouwing alsnog legaliseren in (nieuw) bestemmingsplan

Van belang is ook dat de gemeente heeft meegedeeld dat het zal bewerkstellingen dat de afwijking in een regulier vast te stellen bestemmingsplan zal worden gelegaliseerd. Onder deze omstandigheden zou het onevenredig zijn van de eigenaren van de woning te verlangen dat zij hun woning afbreken of de zijmuur over de gehele lengte met gemiddeld 15 cm verplaatsen teneinde hun woning met de bouwvergunning in overeenstemming te brengen. De huidige eigenaar kan een omgevingsvergunning aanvragen om het illegale gedeelte alsnog vergund te krijgen.

Verzoek schadevergoeding wegens waardedaling woning afgewezen

De buurman stelt dat hij in aanmerking komt voor schadevergoeding als gevolg van de weigering handhavend op te treden en daardoor schade heeft geleden die bestaat uit waardevermindering van de woning, geluidsoverlast, inbreuk op zijn privacy en stankoverlast. Hij heeft deze schade begroot op een bedrag van € 10.000,00. De Raad van State ziet niet n waarom de gemeente gehouden was bij het nemen van het besluit tot afwijzing van het verzoek om handhaving financiële compensatie aan te bieden. Daargelaten of aan de materiële voorwaarden daarvoor was voldaan, heeft de buurman geen objectieve gegevens in het geding gebracht die zijn gestelde schade onderbouwen. Wel kan de buurman nog een verzoek tot planschade indienen. Dat is een andere procedure dan het verzoek tot nadeelcompensatie dat was ingediend in deze procedure. Lees ook: handhaven en gedogen.

Blenheim adviseert en procedeert over handhavingszaken; vraag vrijblijvend advies van een van onze advocaten.