Een fundering of bouwmuur is soms gemeenschappelijke eigendom. Zeker bij oude panden kan dit vaak het geval zijn. Dan is sprake van mandeligheid. Beide (mandelige) eigenaren moet dan bijdragen aan onderhoud en herstel van de bouwmuur of fundering. Dat leidt soms tot geschillen en procedures.
Bijdrageplicht voor mede-eigenaar bij mandelige zaak
De eigenaren van de naburige erven zijn op elkaar aangewezen. Zeker als ze gemeenschappelijk eigenaar zijn van een bouwmuur of fundering; er is dan sprake van mandeligheid. Bij mandelige zaken die moeten worden vernieuwd, iedere mede-eigenaar de andere kan dwingen om bij te dragen in de kosten van vernieuwing van een fundering ander gemeenschappelijke zaak. Dat brengt met zich dat de beide eigenaren op zorgvuldige wijze met de belangen van elkaar moeten omgaan en gebonden zijn aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dat geldt ook voor een mandelige muur of fundering. Hun rechten en verplichtingen worden daarbij niet alleen bepaald door titel 5.5 BW maar ook door de regels van de gemeenschap (gemeenschappelijke eigendom van bijvoorbeeld een woning, een muur of fundering). Lees hier meer over mandeligheid en gebrek aan een fundering.
Hoe luidt de wettelijke regeling mede-eigendom ofwel mandeligheid
Artikel 5:65 BW bepaald: mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.
Artikel 3:170 BW luidt:
- Handelingen dienende tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed, en in het algemeen handelingen die geen uitstel kunnen lijden, kunnen door ieder der deelgenoten zo nodig zelfstandig worden verricht. Ieder van hen is bevoegd ten behoeve van de gemeenschap verjaring te stuiten.
- Voor het overige geschiedt het beheer door de deelgenoten tezamen, tenzij een regeling anders bepaalt ( . . .)
Noodzaak herstel en verhaal kosten herstel fundering
In deze zaak overweegt de rechter nu: indien funderingsherstel van een mandelige muur niet nodig is, is artikel 5:65 BW niet van toepassing (dus geen verhaal van kosten op de ander eigenaar) doch geldt uitsluitend artikel 3:170 BW. Is funderingsherstel van een mandelige muur nodig, dan brengt de van de algemene regels omtrent gemeenschap afwijkende regel van artikel 5:65 BW mee dat alle mede-eigenaars van de mandelige muur of fundering in de kosten van vernieuwing moeten bijdragen. Anders den het Hof in eerdergenoemd arrest van 6 september 2007 overwoog komt aan het bepaalde in artikel 3:170 BW in zoverre wel aanvullende werking toe. Het bestaan van de in artikel 5:65 BW bedoelde noodzaak tot herstel wordt niet te snel aangenomen (zie ook Hof Amsterdam 21 april 2009, ECLINL:GHAMS:2009:BJ6267).
Overleg over mandelige fundering of machtiging kantonrechter
De mandelige eigenaren zullen overleg moeten voeren met als doel tot overeenstemming te komen over de voor het funderingsherstel wezenlijke aspecten zoals het tijdstip en wijze van uitvoering van het funderingsherstel, de keuze van de aannemer, de met het funderingsherstel samenhangende kosten en de verdeelsleutel voor de bijdrageplicht van iedere mede-eigenaar. Indian dit overleg niet tot overeenstemming leidt en de eigenaar die het funderingsherstel wil uitvoeren tot opdrachtverlening overgaat, is de andere eigenaar door het enkele ontbreken van overeenstemming op zichzelf niet ontheven van zijn uit artike15:65 BW voortvloeiende bijdrageplicht. Als overleg niet tot iets leidt doet is het verstandig direct een machtiging van de kantonrechter te vragen als bedoeld in artikel 7:168 lid 2. Bij dringende noodzaak tot herstel aan een fundering of muur kan het nodig zijn dat de mandelige eigenaar al werkzaamheden laat verrichten.
Onvoldoende overleg mede-eigenaar en gevolg bijdrageplicht kosten herstel
Wel kan de vaststelling dat een eigenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de andere eigenaar van de mandelige zaak(bijvoorbeeld door geen of onvoldoende overleg te voeren), rechtvaardigen dat de hoogte van de door eerstgenoemde eigenaar te betalen bijdrage in diens nadeel wordt aangepast en onder bijzondere omstandigheden zelfs op nihil wordt gesteld. Of, en zo ja in welke mate tot een dergelijke aanpassing aanleiding bestaat, moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval.
Blenheim adviseert u graag over kwestie rond mede-eigendom bij vastgoed