Kosten herstel fundering of bouwmuur bij gemeenschappelijke eigendom
Categorie: Vastgoedrecht
In Amsterdam speelt regelmatig het herstel van oude funderingen. Zo’n fundering kan aan twee eigenaren toebehoren; dan geldt voor zo’n gemeenschappelijk fundering de regelgeving over mandeligheid. Dat is een speciale vorm van gemeenschappelijk eigendom. Bij een bouwmuur of kelder kan ook sprake zijn van gemeenschappelijk eigendom, dus mandeligheid. Het kan geen kwaad om een advocaat advies te vragen over de positie van mede eigenaar van onroerende zaak. Van belang voor de mandelig eigenaar is ook de verdeelsleutel op basis waarvan de kosten verdeeld worden. Zie ook: mandeligheid.
Noodzaak voor herstel gemeenschappelijke bouwmuur
Belangrijk is om onderscheid te maken tussen maatregelen aan de gemeenschappelijk zaak die geen uitstel kunnen hebben; dus maatregelen die vereist zijn omdat er een reëel en acuut gevaar bestaat dat zonder die maatregelen aan de met de mandelige muur en fundering verbonden huizen, óf één ervan schade zou ontstaan. Dergelijke maatregelen zal de mandelige eigenaar kunnen treffen zonder dat er overleg is geweest. Overleg is altijd beter, maar bij een dergelijke acute situatie is dat wellicht niet mogelijk. Aan de kosten van dergelijk werkzaamheden aan de fundering zal de mede-eigenaar dan ook moeten meebetalen. Voor maatregelen die wel uitstel kunnen vergen dient eerst overleg met de andere eigenaar plaats te vinden. Desnoods kan aan de kantonrechter toestemming gevraagd worden de nodige maatregelen te treffen als de andere eigenaar niet thuis geeft. Hier vindt u meer informatie over mandeligheid bij een woning, bouwmuur of fundering,
Eigenaren moeten overleg plegen over mandelige zaak
In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam (9 augustus 2012, LJN: BX4206) ging het over gemeenschappelijke bouwmuren. Er werd niet afdoende overleg gepleegd met de ander eigenaar van de bouwmuur. De rechter oordeel over de situatie van deze mandelige bouwmuren:
“Op grond van artikel 5:65 BW geldt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd, en, indien nodig, vernieuwd. In de onderhavige zaak staat niet ter discussie dat de fundering van de gemeenschappelijke bouwmuur waar het hier om gaat, een mandelige zaak is”
“4.2. Onder verwijzing naar bestaande rechtspraak (onder meer Gerechtshof Amsterdam, 7-12-2011, LJN BW5211, en 13-3-2012, LJN BV9302, en Gerechtshof Den Haag, 22-5-2008, LJN BD5907) wordt geoordeeld dat artikel 5:65 BW onverlet laat dat ook artikel 3:170 BW van toepassing is op de situatie waarin sprake is van mede-eigendom van een mandelige funderingsmuur. Daarin is als uitgangspunt neergelegd dat het beheer van de gemeenschap geschiedt door de deelgenoten tezamen (lid 2). Alleen handelingen tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed, en in het algemeen handelingen die geen uitstel kunnen lijden, kunnen door ieder der deelgenoten zo nodig zelfstandig worden verricht (lid 1). Naast de regelingen van artikel 3:170 lid 1 en lid 2 BW dat dat de deelgenoten bij onderlinge overeenkomst andere afspraken kunnen maken dan in de wet voorzien of dat een mede-eigenaar de kantonrechter kan verzoeken een regeling inzake onder meer het beheer van de gemeenschappelijke zaak te treffen, die voor alle mede-eigenaars (en hun rechtverkrijgenden) bindend is (artikelen 3:168, lid 2, en 5:69 BW).”
4.3. Artikel 3:170 lid 1 BW moet zo worden uitgelegd dat voor het zelfstandig mogen treffen van maatregelen door een deelgenoot ten aanzien van de fundering van een gemeenschappelijke bouwmuur, vereist is dat een reëel en acuut gevaar moet bestaan dat zonder die maatregelen de met de mandelige muur en fundering verbonden huizen, óf één ervan, ernstige schade zullen ondervinden of verloren zullen gaan, en zulks op zo korte termijn dat niet kan worden gewacht op de uitkomst van behoorlijk overleg tussen de mede-eigenaars en, bij gebreke van overeenstemming, op de beslissing op een verzoek aan de kantonrechter (op de voet van artikel 3:168 lid 2 BW).”
Het team vastgoed van Blenheim adviseert u graag over juridische vastgoedkwesties.