9 december 2013

Herziening canon erfpacht en taxatie deskundige

Categorie: Erfpacht

In deze rechtszaak zaak over taxatie erfpacht uit de oude doos Rechtbank Amsterdam, 3 mei 2000, (LJN: AA5674) ging de herziening van de canon niet volgens erfpachtvoorwaarden AB1915 van de Gemeente Amsterdam. Vooral de wijze waarop de taxatieurs het taxatierapport uitbrachten kan iet door de beugel

Canonherziening en taxatie grondwaarde

Herziening van de canon in het stelsel van de AB 1915 dient plaats te vinden, zoveel mogelijk aan de hand van objectieve maatstaven, middels drie onafhankelijke deskundigen, één door de Gemeente aangewezen, één door de erfpachter, en de derde door deze beiden aangewezen. Dat ging fout bij deze taxatie van d e erfpachtgrond. De erfpachter had geen enkel deskundige benoemd en was het niet eens met de taxatie van de drie deskundigen. Daarmee is het bindend advies volgens de rechter vernietigbaar ingevolge artikel 7:904 BW.

Procedure taxatie gemeente Amsterdam volgens erfpachtvoorwaarden

Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Gemeente de erfpachter houdt aan de taxatie door drie aldus buiten haar om eenzijdig door de Gemeente benoemde deskundigen, aldus de rechtbaank. Daarmee valt het bindend advies weg en ontstaat in de rechtsverhouding tussen partijen een lacune, waarin zal moeten worden voorzien op een wijze die zoveel mogelijk in overeenstemming is met de op de herziening van de canon toepasselijke AB 1915.

Vereisten voor bindend advies deskundigen bij erfpacht taxatie

Aan het advies van deskundigen bij taxatie van erfpachtgrond mag volgens de rechter dan ook de eis worden gesteld dat het zodanig inzicht geeft in de daarbij gehanteerde uitgangspunten en maatstaven dat voor partijen duidelijk en daarmee controleerbaar wordt op welke wijze en op grond waarvan de deskundigen komen tot vaststelling van de in het advies genoemde grondwaarde en canonpercentage. Daartoe zal in concreto dienen te blijken op welke wijze, aan de hand van welke factoren en langs welke weg de waarde van de grond en het rentepercentage zijn vastgesteld.

Vereisten taxatierapport bij erfpacht

Het nieuw uit te brengen advies zal naar oordeel van de rechter op de navolgende punten duidelijkheid moeten verschaffen:

a. Deskundigen zullen moeten aangeven welke waarde zij aan het erfpachtperceel hebben toegekend en via welke methode of stappen zij vervolgens de grondwaarde daarvan hebben afgesplitst.

b. Deskundigen zullen, mede gelet op het in de taxatie-instructie gehanteerde uitgangspunt dat de waardebepaling wordt uitgevoerd als ware er sprake van eigen grond, moeten aangeven hoe de waarde die zij aan het erfpachtperceel hebben toegekend zich verhoudt tot de waarde die zij aan het perceel hadden toegekend als sprake was geweest van eigen grond en hoe dit verschil in waarde is berekend.

c. Nu de taxatie niet heeft plaatsgevonden in het 74ste jaar van de eerste erfpachtstermijn – een zoals hiervoor overwogen onwenselijke situatie – zullen deskundigen moeten aangeven hoe het prijspeil van onroerend goed dat zij hebben aangehouden zich verhoudt tot het prijspeil ten tijde van de taxatie.

d. Deskundigen zullen moeten aangegeven welke invloed de mate waarin het perceel is bebouwd heeft gehad op de waardering.

e. Deskundigen zullen moeten aangeven wat de op de waarderingsdatum op de kapitaalmarkt geldende rente was waarmee zij rekening hebben gehouden bij het bepalen van het renteperce-tage, welke gewicht de factor ” de specifieke funktie, eigen-schappen en rendement van op lange termijn in grond belegd kapitaal” in de schaal heeft gelegd en welke invloed de toepasselijkheid van de AB 1966, met name de concrete gevolgen van de daarin opgenomen canonindexering, heeft gehad. Voorzover deskundigen uitgangspunten van anderen tot de hunne hebben gemaakt, moet dat uit hun rapport blijken en zal daarbij ook de achterliggende – kennelijk ook door hen onderschreven – redenering moeten worden weergegeven.

f. Alle factoren die bij de waardering van de grond en het vaststellen van het rentepercentage een rol hebben gespeeld moeten in het rapport worden vermeld. Vage aanduidingen als “onder meer” en “onder andere” bieden geen enkel aanknopingspunt en zijn derhalve onaanvaardbaar.