29 juni 2023

De wet goed verhuurderschap in een notendop (per 1 juli van kracht)

Categorie: Vastgoedrecht

Om ongewenste praktijken van verhuurders tegen te gaan, alsmede discriminatie en intimidatie op de woningmarkt te beteugelen, is er per 1 juli 2023 een nieuwe wet: de wet goed verhuurderschap. De wet biedt een instrumentarium voor gemeenten om gedrag van verhuurders te stimuleren en te kunnen handhaven tegen malafide verhuurders en huisjesmelkers. (Handhavings)instrumenten daarbij zijn bestuurlijke boete, het invoeren van een vergunningplicht en het overnemen van het beheer van een verhuurd pand.

De Raad van State heeft zich eerder in een een advies zich kritisch geuit. In deze blog komt aan de orde welke veranderingen worden voorgesteld en welke handhavingsmiddelen gemeenten in het voorstel krijgen uitgereikt.

Werkwijze verhuurder kan gemeente voorschrijven

In artikel 2 is bepaald dat gemeenten een werkwijzeverplichting kunnen invoeren. Dat betekent dat verhuurders en verhuurbemiddelaars van aangewezen categorieën woonruimten een bepaalde werkwijze schriftelijk moeten vastleggen en moeten uitvoeren. In ieder geval moeten de verhuurder en de verhuurbemiddelaar over een werkwijze beschikken die gericht is op voorkoming van woondiscriminatie, en in het kader van die werkwijze doeltreffende maatregelen nemen en uitvoeren.

Volgens de memorie van toelichting bij de wet zal de werkwijze bij nadere regeling landelijk worden vastgesteld, zodat wordt voorkomen dat in elke gemeente een andere regeling gaat gelden. Wat de werkwijze precies gaat inhouden, is nog onduidelijk. Lees hier onze blog over de verhuurdersvergunning in Schiedam, waar de wet vast werd beproefd. Zonder succes overigens.

De gemeente dient bij het invoeren van een dergelijke verplichting te beoordelen voor welke categorie woonruimte in de gemeente een werkwijzeverplichting noodzakelijk is. De werkwijzeverplichting hoeft dus niet voor alle woonruimten in de gemeente te gaan gelden. Er is overigens geen verplichting voor een gemeente om de wettelijke mogelijkheden, zoal bijvoorbeeld de verhuurvergunning, in te voeren.

Meldpunt voor huurders en woningzoekenden

Gemeenten die gebruik maken van de bevoegdheid om aan verhuurders en verhuurbemiddelaars een werkwijzeverplichting op te leggen, zijn verplicht om een meldpunt te realiseren. Huurders of woningzoekenden die constateren dat niet aan de werkwijze wordt voldaan,  of als er sprake is van slecht verhuurderschap, moeten dat vervolgens op een laagdrempelige manier bij de gemeente kunnen melden.

Verhuurdersvergunning van de gemeente wordt ingevoerd

Daarnaast wordt de gemeenten de bevoegdheid geboden om een verhuurdervergunning in te voeren. Dat houdt in dat degenen die hun woning willen verhuren, daartoe eerst een vergunning moeten aanvragen. Gemeenten kunnen niet aan enkele woningen of bepaalde verhuurders een vergunningplicht opleggen. De gemeente zal gebieden moeten aanwijzen én categorieën woonruimten moeten vaststellen waarop de vergunningplicht van toepassing is. Het college van burgemeester en wethouders moet een ingevoerde vergunningplicht handhaven. Dat kan door oplegging van een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete

Noodzakelijkheid voor verhuurdersvergunning moet worden aangetoond

Daarnaast bepaalt de wet dat de gemeenteraad dient te onderbouwen dat een verhuurdervergunning noodzakelijk en geschikt is om kwetsbare huurders tegen ongewenste verhuurpraktijken te beschermen. De gemeente kan een verhuurdersvergunning ook invoeren in het belang van de leefbaarheid in de omgeving. Voor een bepaald gebied of een wijk kan de gemeenteraad een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van bepaalde categorieën van woonruimte invoeren (de algemene verhuurvergunning). Daarnaast kan een verbod op het zonder verhuurvergunning verhuren van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten (de verhuurvergunning arbeidsmigranten) ingevoerd worden. Er geldt een onderbouwingsplicht als voorwaarde voor het kunnen invoeren van de verhuurdervergunning.

Handhaving van uitvoering vergunningplicht tegen verhuurders

een van de handhavingsbevoegdheden die de wet biedt is een bestuurlijke boete. De wet biedt de mogelijkheid tot het opleggen van forse boetes voor het niet naleven van vergunningvoorschriften, de werkwijzeverplichting en de verhuur van woonruimte zonder verhuurdervergunning. De boete kan oplopen tot € 21.750. Bij herhaalde overtreding kan de boete zelfs oplopen tot € 87.000.

Handhaving vindt plaats langs de escalatieladder, zoals ook in de Handreiking van VNG is uitgewerkt. Het uiterste middel van de escalatieladder is, bij handhaving van de algemene regels en de handhaving op de verhuurvergunning, de inbeheername als ultimum remedium. Er is voor dit instrument gekozen, omdat daarmee de huurder het meest wordt beschermd tegen het ongewenste verhuurgedrag van een verhuurder die van bewezen slecht gedrag is en blijft. Zo is de gedachte achter de wet.

Overname beheer van panden verhuurder door de gemeente

Een opmerkelijke en zeer ingrijpende handhavingsmaatregel die wordt ingevoerd, is de beheerovername van een verhuurd pand. Beheerovername betekent dat de gemeente bevoegd is om de ingebruikgeving van de woonruimte te beheren, de huurpenningen te innen én alle handelingen met betrekking tot de woonruimte te verrichten die volgen uit het burgerlijk recht. Uitgezonderd het recht om de woonruimte te verkopen of te bezwaren. Deze bepaling is mogelijk in strijd met art. 1 Europees Protocol omdat dit een zeer vergaande inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder.

Daaronder valt ook het (laten) uitvoeren van noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen aan de betreffende woonruimte. De kosten van beheer en eventuele noodzakelijke aanpassingen aan de woonruimte, komen voor rekening van de verhuurder.

Forse inbreuk op eigendomsrecht verhuurder

De bevoegdheid tot beheerovername is een forse inbreuk op het eigendomsrecht, zoals bedoeld in artikel 1 Eerste protocol van het EVRM. Het eigendomsrecht kan worden ingeperkt bij wet indien sprake is van een fair balance. Met andere woorden, de inperking van het eigendomsrecht moet proportioneel zijn ten opzichte van het doel van de wet.

In dit geval kan worden betwijfeld of sprake is van een fair balance, gelet op de vergaande bevoegdheden voor gemeenten om beheer uit te oefenen over de woning van een woningeigenaar.

Kritisch advies Raad van State over Wet goed verhuurderschap

De Raad van State beoordeelt en adviseert over wetsvoorstellen Over de wet luid het advies: de Afdeling maakt opmerkingen over de noodzaak, effectiviteit en proportionaliteit van (onderdelen van) het wetsvoorstel. Zij benadrukt daarbij zowel het beleidsanalytische als het constitutionele belang van deze aspecten. Voor grondrechten en vrijheden zoals het recht op eigendom en het vrij verkeer van diensten geldt immers dat voor een gerechtvaardigde inbreuk daarop door de geïntroduceerde instrumenten in het voorstel juist aspecten als noodzaak en proportionaliteit dragend moeten zijn gemotiveerd. 

Openbaarmaking van handhavingsbesluiten tegen verhuurders

Daarbovenop biedt het wetsvoorstel de mogelijkheid voor gemeenten om besluiten tot boeteoplegging openbaar te maken. Op die manier kunnen nieuwe huurders en woningzoekenden beter onderzoek doen naar de verhuurder met wie zij te maken hebben.

De openbaarmaking mag niet eerder plaatsvinden dan tien dagen nadat het besluit tot openbaarmaking is genomen. Dat biedt ruimte om tegen het besluit een voorlopige voorziening te vragen van de rechter. De openbaarmaking wordt in dat geval uitgesteld, in elk geval tot na de uitspraak van de voorzieningenrechter.

Wat kunnen verhuurders doen tegen vergunningplicht?

Gelet op de ingrijpende verplichtingen die in het wetsvoorstel worden beschreven, is het van belang om u als verhuurder goed te laten informeren. Meest verstrekkende maatregel is de invoering van de vergunningplicht voor een specifiek verhuurder: een verhuurdersvergunning. Een verhuurder moet dan een vergunning aanvragen en tegen de verlening of weigering daarvan bezwaar en beroep aantekenen. De verhuurder zal dat ook een Bibob onderzoek krijgen. De rechter mag dan  wet toetsen aan verdragen en grondrechten. De 1e verhuurdersvergunning die in het kader van een pilotproject werd opgelegd ging overigens onderuit bij de rechter. Lees hier de blog daarover.

Houd goed in de gaten of er een werkwijzeverplichting gaat gelden en wat die verplichting dan zal inhouden, zodat u zich daarop kan voorbereiden. Ook is het van belang om na te gaan of er een vergunningplicht gaat gelden voor het gebied waar u woningen (in beheer) hebt.

Mocht u meer willen weten over de wet Goed Verhuurderschap of als u wilt weten wat deze wet mogelijk voor u kan betekenen, dan kunt u contact opnemen met het team bestuursrecht van Blenheim.