26 augustus 2021

Het wetsvoorstel goed verhuurderschap in een notendop

Categorie: Bestuursrecht

Ter bevordering van goed verhuurderschap en het tegengaan van discriminatie en intimidatie op de woningmarkt, is er een nieuwe wet in de maak: het wetsvoorstel goed verhuurderschap. De wet biedt een instrumentarium voor gemeenten om gedrag van verhuurders te stimuleren en te kunnen handhaven tegen malafide verhuurders en huisjesmelkers.

Het wetsvoorstel is nog in voorontwerp. Dat betekent dat nog niet duidelijk is hoe de uiteindelijke wet eruit zal komen te zien. Het voorstel geeft wel inzicht in de mogelijke veranderingen die eraan zitten te komen. In deze blog wordt beschreven welke veranderingen worden voorgesteld en welke handhavingsmiddelen gemeenten in het voorstel krijgen uitgereikt.

Werkwijze verhuurder kan gemeente voorschrijven

In artikel 2 van het wetsvoorstel wordt bepaald dat gemeenten een werkwijzeverplichting kunnen invoeren. Dat betekent dat verhuurders en verhuurbemiddelaars van aangewezen categorieën woonruimten een bepaalde werkwijze schriftelijk moeten vastleggen en moeten uitvoeren.

Volgens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel zal de werkwijze bij nadere regeling landelijk worden vastgesteld, zodat wordt voorkomen dat in elke gemeente een andere regeling gaat gelden. Wat de werkwijze precies gaat inhouden, is nog onduidelijk. Lees hier onze blog over de verhuurdersvergunning in Rotterdam

De gemeente dient bij het invoeren van een dergelijke verplichting te beoordelen voor welke categorie woonruimte in de gemeente een werkwijzeverplichting noodzakelijk is. De werkwijzeverplichting hoeft dus niet voor alle woonruimten in de gemeente te gaan gelden.

Meldpunt voor huurders en woningzoekenden

Gemeenten die gebruik maken van de bevoegdheid om aan verhuurders en verhuurbemiddelaars een werkwijzeverplichting op te leggen, zijn verplicht om een meldpunt te realiseren. Huurders of woningzoekenden die constateren dat niet aan de werkwijze wordt voldaan, moeten dat vervolgens op een laagdrempelige manier bij de gemeente kunnen melden.

Verhuurdervergunning van de gemeente

Daarnaast wordt de gemeenten de bevoegdheid geboden om een verhuurdervergunning in te voeren. Dat houdt in dat degenen die hun woning willen verhuren, daartoe eerst een vergunning moeten aanvragen. Gemeenten kunnen niet aan enkele woningen of bepaalde verhuurders een vergunningplicht opleggen. De gemeente zal gebieden moeten aanwijzen én categorieën woonruimten moeten vaststellen waarop de vergunningplicht van toepassing is.

Noodzakelijkheid voor verhuurvergunning moet worden aangetoond

Daarnaast bepaalt het wetsvoorstel dat de gemeenteraad dient te onderbouwen dat een verhuurdervergunning noodzakelijk en geschikt is om kwetsbare huurders tegen ongewenste verhuurpraktijken te beschermen. De gemeente kan een verhuurdersvergunning ook invoeren in het belang van de leefbaarheid in de omgeving. Deze onderbouwingsplicht is een voorwaarde voor het kunnen invoeren van de verhuurdervergunning.

Handhaving van uitvoering vergunningplicht tegen verhuurders

Dan komen we aan bij de handhavingsbevoegdheden die het wetsvoorstel biedt. Dat is in de eerste plaats de bestuurlijke boete. De wet biedt de mogelijkheid tot het opleggen van forse boetes voor het niet naleven van vergunningvoorschriften, de werkwijzeverplichting en de verhuur van woonruimte zonder verhuurdervergunning. De boete kan oplopen tot € 21.750. Bij herhaalde overtreding kan de boete zelfs oplopen tot € 87.000.

Beheerovername door de gemeente

Een opmerkelijke en zeer ingrijpende handhavingsmaatregel die wordt voorgesteld, is de beheerovername. Beheerovername betekent dat de gemeente bevoegd is om de ingebruikgeving van de woonruimte te beheren, de huurpenningen te innen én alle handelingen met betrekking tot de woonruimte te verrichten die volgen uit het burgerlijk recht. Uitgezonderd het recht om de woonruimte te verkopen of te bezwaren. Deze bepaling is mogelijk in strijd met art. 1 Europees Protocol omdat dit een zeer vergaande inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder.

Daaronder valt ook het (laten) uitvoeren van noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen aan de betreffende woonruimte. De kosten van beheer en eventuele noodzakelijke aanpassingen aan de woonruimte, komen voor rekening van de verhuurder.

Forse inbreuk op eigendomsrecht verhuurder

De bevoegdheid tot beheerovername is een forse inbreuk op het eigendomsrecht, zoals bedoeld in artikel 1 Eerste protocol van het EVRM. Het eigendomsrecht kan worden ingeperkt bij wet indien sprake is van een fair balance. Met andere woorden, de inperking van het eigendomsrecht moet proportioneel zijn ten opzichte van het doel van de wet.

In dit geval kan worden betwijfeld of sprake is van een fair balance, gelet op de vergaande bevoegdheden voor gemeenten om beheer uit te oefenen over de woning van een woningeigenaar.

Openbaarmaking van handhavingsbesluiten tegen verhuurders

Daarbovenop biedt het wetsvoorstel de mogelijkheid voor gemeenten om besluiten tot boeteoplegging openbaar te maken. Op die manier kunnen nieuwe huurders en woningzoekenden beter onderzoek doen naar de verhuurder met wie zij te maken hebben.

De openbaarmaking mag niet eerder plaatsvinden dan tien dagen nadat het besluit tot openbaarmaking is genomen. Dat biedt ruimte om tegen het besluit een voorlopige voorziening te vragen van de rechter. De openbaarmaking wordt in dat geval uitgesteld, in elk geval tot na de uitspraak van de voorzieningenrechter.

Wat kunnen verhuurders doen tegen vergunningplicht?

Gelet op de ingrijpende verplichtingen die in het wetsvoorstel worden beschreven, is het van belang om u als verhuurder goed te laten informeren als de wet wordt ingevoerd. Als het wetsvoorstel een wet wordt, dan kunnen gemeenten de vergunningplicht invoeren. Een verhuurder kan dan een vergunning aanvragen en tegen de verlening of weigering daarvan bezwaar en beroep aantekenen. De rechter mag dan ook de ingevoerde wet toetsen aan verdragen en grondrechten.

Houd goed in de gaten of er een werkwijzeverplichting gaat gelden en wat die verplichting dan zal inhouden, zodat u zich daarop kan voorbereiden. Ook is het van belang om na te gaan of er een vergunningplicht gaat gelden voor het gebied waar u woningen (in beheer) hebt.

Mocht u meer willen weten over het wetsvoorstel goed verhuurderschap of als u wilt weten wat dit wetsvoorstel mogelijk voor u kan betekenen, dan kunt u contact opnemen met het team bestuursrecht van Blenheim.