Hoe krijg je een vergunning voor een verdieping bovenop je woning?

Door het bouwen van een extra verdieping bovenop je woning, ofwel “optoppen”, kan je meer ruimte creëren in een huis. Dit is voordelig aangezien hierdoor de waarde van een woning stijgt. Tegelijkertijd gaat er geen oppervlakte verloren van bijvoorbeeld een tuin. Het bouwen van een extra verdieping gaat gepaard met een scala aan regels, zoals van het burenrecht en bouwrecht. De bestuursrechtelijke regels worden in deze blog besproken.

Omgevingsvergunning voor optoppen van een woning

Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking. De Omgevingswet bevat regelgeving over ruimtelijke ordening. Naast de Omgevingswet gelden ook het Besluit activiteiten leefomgeving, het Besluit bouwwerken leefomgeving en lokale regelgeving. In de Omgevingswet staat voor welke activiteiten een omgevingsvergunning dient te worden aangevraagd (artikel 5.1 Omgevingswet).

De activiteiten die vergunningsplichtig zijn en onder meer relevant kunnen zijn bij het bouwen van een extra verdieping zijn de:

• omgevingsplanactiviteit;
• rijksmonumentenactiviteit;
• bouwactiviteit en;
• flora- en fauna-activiteit.

De aanvraag voor de vergunning kan worden ingediend bij het Omgevingsloket online. Bij deze aanvraag moet worden aangegeven waaruit de werkzaamheden bestaan. Hierna worden verschillende vragen gesteld ten aanzien van de verbouwing. Dit kunnen vragen zijn over de draagconstructie van het bouwwerk, het type werkzaamheid, maar ook over beschermde dieren die zich in of rond de woning hebben gevestigd.

Vervolgens is het van belang dat de juiste stukken worden aangeleverd ter ondersteuning van de werkzaamheden. Dit kunnen bijvoorbeeld bouwtekeningen en constructieberekeningen zijn. Deze stukken zijn essentieel in het proces, omdat dit de basis is van de aanvraag die wordt beoordeeld. Indien de stukken niet compleet zijn kan dit gevolgen hebben voor de voortgang van het proces en kan dit het proces voor de aanvraag van de vergunning onnodig vertragen.

Beoordeling van de vergunningsaanvraag voor extra verdieping

Vervolgens beoordeelt, in de meeste gevallen, het college van burgemeester en wethouders van de betreffende gemeente de vergunningsaanvraag op verschillende punten. Zo moet het plan passen binnen de regels van het omgevingsplan. Hierin kunnen bijvoorbeeld regels staan over de maximale bouwhoogte of maximum aantal lagen van een gebouw. Indien een plan niet past binnen de regels van het omgevingsplan kan een vergunning worden aangevraagd voor een (buitenplanse) omgevingsplanactiviteit.

Daarnaast moet doorgaans ook worden voldaan aan de eisen van de welstand, bijvoorbeeld over de architectonische vereisten. Deze welstandseisen staan in de gemeentelijke welstandsnota. De verplichting om te voldoen aan de redelijke eisen van welstand zijn sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet geregeld in het omgevingsplan.

In de regel krijgt u binnen 8 weken de beoordeling van de vergunningsaanvraag. Deze termijn kan worden verlengd indien een ander bestuursorgaan zich ook over de aanvraag zal moeten buigen. Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de lex silencio positivo komen te vervallen. Dit houdt in dat een vergunning niet meer van rechtswege wordt verkregen wanneer het bestuursorgaan niet binnen de termijn beslist.

Tips bij de vergunningsaanvraag voor optoppen woning

Voorafgaand aan het indienen van een definitief verzoek kan een conceptverzoek worden ingediend of kan vooroverleg worden aangevraagd. Dit kan verstandig zijn wanneer u wil laten controleren of de bouwplannen voldoen aan de regels van het omgevingsplan en de eisen van de welstand. Zo kan vertraging in het proces van de vergunningsaanvraag worden vermeden door de plannen zo aan te passen dat ze wel voldoen aan de regelgeving. Belangrijk is, dat wanneer akkoord wordt gegeven op het vooroverleg, dit niet zonder meer betekent dat de vergunning ook wordt verleend.

In de Omgevingswet is een bepaling opgenomen die de splitsing van de aanvraag mogelijk maakt (artikel 5.7 lid 1 Omgevingswet). De aanvrager kan dan zelf kiezen of de activiteiten in één vergunning worden aangevraagd of in delen, dus gesplitst. Dit kan handig zijn op het moment dat nog onzeker is of voor een bepaalde activiteit een vergunning zal worden verleend.

Let op als sprake is van een woning op erfpacht. Dan kan toestemming van de grondeigenaar nodig zijn voor het vergroten van de woning. Indien de grondeigenaar de canon wil verhogen vanwege het vergroten dan kan daar bezwaar tegen gemakt worden. Eerder heeft de rechter een dergelijk beding al vernietigd.

Landelijk beleid voor optoppen van woningen

De Rijksoverheid stimuleert het optoppen van woningen en heeft hiervoor recentelijk het “Landelijke aanpak optoppen” ontwikkeld. Dit beleid heeft tot doel op grote schaal en snel nieuwe woonruimte te creëren door onder andere onduidelijkheden en belemmeringen in regelgeving weg te nemen.

Is uw vergunningsaanvraag onverhoopt afgewezen? Dan kunt u hiertegen binnen 6 weken in bezwaar. U kunt u hierin laten adviseren door een van onze advocaten. Ook wanneer u de vergunning heeft gekregen kan het raadzaam zijn u te laten adviseren door een van onze advocaten, bijvoorbeeld in het geval wanneer uw buren bezwaar hebben gemaakt tegen de toewijzing van de vergunning.