Hotelexploitatie in vijf grote gemeenten| Beperkingen, uitzonderingen en tips

Gemeenten proberen door middel van beleid de groei van de hotelsector in goede banen te leiden en soms ook, in het geval van gemeente Amsterdam, af te remmen. Hotelbeleid in Nederland beweegt zich richting een meer sturende vorm op basis van zowel locatie als concept.

De hotelmarkt herstelde in de tweede helft van 2021. Zo blijkt uit het rapport van vastgoedadviseur Savills. Hoewel de koopkracht van consumenten (tijdelijk) is afgenomen, is de verwachting dat de hotelmarkdynamiek verder zal toenemen. Dit geldt voor gevestigde hotels en voor investeerders die op zoek zijn naar grote renovaties en verandering van exploitatiemogelijkheden.

In deze blog wordt daarom het beleid van vijf grote gemeenten onder de loep genomen. Ook worden er een aantal tips gegeven waar in heel Nederland rekening mee gehouden moet worden bij het vestigen of het overnemen van een hotel.

Mogelijke uitzonderingen bij hotelstop Amsterdam

In 2017 heeft Amsterdam een hotelstop ingevoerd. In principe kunnen er in Amsterdam geen nieuwe hotels worden gevestigd. Maar waar regels gelden zijn uitzonderingen mogelijk.

Op de gebiedskaart is aangegeven waar nieuwbouw, transformatie of uitbreiding van een hotel mogelijk is. Een nieuw hotel moet een uniek, innovatief en onderscheidend concept hebben. Verder moet er worden voldoen aan eisen op het gebied van betrokkenheid bij de buurt, duurzaamheid en sociaal ondernemerschap (Overnachtingsbeleid 2021 deel I). Ook zijn er ruimtelijk planologische onderdelen waaraan een hotelinitiatief wordt getoetst als het niet past in het bestemmingsplan (Overnachtingsbeleid 2021 deel II).

Denkt u erover om in Amsterdam een hotel te ontwikkelen? Houd dan rekening met de 8 stappen uit het stappenplan.

Na inwerkingtreding van de Omgevingswet krijgt Amsterdam één omgevingsplan dat per gebied wordt aangepast. Tot 2030 wordt per gebied beoordeeld hoe de ruimte wordt ingedeeld en of er onbenutte planologische hotelrechten kunnen worden weggenomen. Het is verstandig om deze ontwikkeling in de gaten te houden.

Grootschalige hotelontwikkelingen Haarlemmermeer niet toegestaan

Vanwege Schiphol is Haarlemmermeer een interessant vestigingsgebied voor hotels. Haarlemmermeer zet in op het behoud van bestaande hotels. Grootschalige hotelontwikkelingen worden niet toegestaan, behalve die nu in procedure zijn of in het bestemmingsplan mogelijk zijn.

Onder voorwaarden werkt Haarlemmermeer mee aan initiatieven die passen in het verbreden van het hotelaanbod. Er is een afwegingskader opgesteld waar nieuwe hotelontwikkelingen, die niet passen binnen het bestemmingsplan, aan moeten voldoen (‘Verblijfsaccommodatiebeleid gemeente Haarlemmermeer 2021-2025’). In het afwegingskader staan 11 criteria: marktruimte, woningbouw gaat voor, kansengebied, marktsegment en doelgroep, toegevoegde waarde van het concept, regionale afstemming(bij meer dan 50 slaapplaatsen), economische haalbaarheid, passende uitstraling, bereikbaarheid, duurzaam en sociaal ondernemen, en draagvlak in de omgeving.

De criteria zijn vrij open geformuleerd, dit geeft mogelijkheden om een concept binnen deze criteria te plaatsen.

Rotterdam ontlast de binnenstad bij nieuw hotelaanbod

Rotterdam wil sturen op kwaliteit van verblijfaccommodaties. Nieuw hotelaanbod wordt bij voorkeur verspreid over de stad, ter ontlasting van de binnenstad en ten gunste van andere potentieel aantrekkelijke toeristische of zakelijke plekken in de stad (‘Te gast in Rotterdam, een nieuwe kijk op toerisme’).

Door middel van nieuw hotelbeleid wil Rotterdam waar dat kan sturen op een hotelsector die bijdraagt aan de ambities op het gebied van spreiding van toeristen, duurzaamheid, werkgelegenheid en het aantrekken van specifieke doelgroepen. Onderzocht zal worden op welke wijze nieuwe hotelontwikkelingen, die niet passen in bestemmingsplannen maar wel bijdragen aan de ambities van spreiding en kwaliteit, onder voorwaarden mogelijk gemaakt kunnen worden. Ook in Rotterdam ligt de focus op locatie en concept.

Den Haag toetst nieuwe hotels aan acht stappen

Den Haag kiest voor beheersing op de korte termijn en groei op de lange termijn. De planvoorraad wordt tijdelijk beperkt tot 1.000 kamers totdat de hotelsector zich heeft hersteld en het aantal overnachtingen weer op 1,675 miljoen per jaar zit (het aantal overnachtingen in 2019).

Voor Den Haag is leidend dat het juiste hotelconcept wordt gevestigd op de juiste plek. Hiervoor is een toetsingskader ontwikkeld (Haags Hotelbeleid 2021). Een nieuw initiatief wordt getoetst aan 8 stappen: kwantitatieve behoefte, onderscheidend concept, effect op de omgeving, draagvlak en verbinding met de buurt, duurzame bouw en exploitatie, bereikbaarheid, fysieke toegankelijkheid en de borging van het concept.

De ontwikkelgebieden (stationsomgevingen, het Central Innovation District, de Binckhorst en Zuidwest) en de toeristische gebieden (Scheveningen, Binnenstad, Internationale Zone en Kijkduin) hebben de voorkeur. Een nieuw initiatief kan ook elders in de stad worden gevestigd als daarvoor voldoende draagvlak is en er geen onaanvaardbare negatieve effecten zijn voor de omgeving.

Geen nieuwe hotels in Utrecht

Tot 1 januari 2023 worden in Utrecht geen nieuwe hotels in bestemmingsplanwijzigingen toegestaan omdat de marktruimte is ingevuld. De gemeente kan hierop wel een uitzondering maken voor bijzondere concepthotels die een eigen markt bedienen. Ook blijven uitbreidingen van bestaande hotels met een kwaliteitsdoel mogelijk (Beleid tijdelijk verblijf (short stay) en bijstelling hotels, maart 2020).

Om in aanmerking te komen voor de uitzondering dient aan vier criteria te worden voldaan. De locatie, het hotel biedt een meerwaarde voor gebiedsontwikkeling of is een monumentaal of bijzonder pand gevestigd. De kwaliteit van initiatiefnemers, dat wil zeggen de harde toezegging van de ontwikkelaar en exploitant tot realisatie van het hotel met goede referenties. Er moet sprake zijn van een eigen doelgroep, zodat hiermee in een kwalitatieve verbreding van het hotelaanbod wordt voorzien. Tot slot, speelt duurzaamheid ook in Utrecht een rol.

Tips voor het vestigen, overnemen of uitbreiden van een hotel

Voor het vestigen, overnemen of uitbreiden van een hotel staan hieronder een aantal tips die in heel Nederland van toepassing zijn:

• Controleer het bestemmingsplan en het beleid van de gemeente. Past (een uitbreiding van) hotelgebruik niet in het bestemmingsplan? Schat in hoe kansrijk de afwijkingsmogelijkheden zijn. Houd daarbij rekening met de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet;
• Anticipeer op mogelijke vragen – concept, locatie, duurzaamheid, draagvlak – van de gemeente. Maak zo nodig gebruik van een vooroverleg met de gemeente;
• Het pand moet voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. Hierin staan onder andere voorschriften in voor de brandveiligheid;
• Voor (ver)bouwen of slopen is mogelijk een omgevingsvergunning nodig of moet een melding worden gedaan bij de gemeente. Houd er rekening mee dat verbouwmogelijkheden voor monumenten beperkt zijn en dat er bijzondere welstandregels gelden;
• Sommige gemeenten hanteren een exploitatievergunning voor horeca. Deze vergunningplicht kan afhangen van het feit of een hotelbar/restaurant ook toegankelijk is voor niet-gasten;
• Voor het schenken van alcohol is altijd een alcoholvergunning nodig (voorheen: Drank- en Horecawetvergunning);

Meer weten over hotelexploitatie?

Wilt u een hotel vestigen, overnemen of uitbreiden? Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u actie ondernemen? Neem dan contact op met Blenheim.