Jaarlijkse indexering van de huurprijs is in veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte opgenomen. De indexering geschiedt door middel van een vooraf overeengekomen prijsindexcijfer en is bedoeld om de jaarlijkse inflatie te compenseren.
Verhuurders willen nog wel eens vergeten om de jaarlijkse indexering daadwerkelijk door te voeren, met als gevolg dat de huurprijs gelijk blijft aan het jaar er voor. Mag een verhuurder, die zelf heeft stilgezeten en de jaarlijkse indexering van de huurprijs niet heeft doorgevoerd, achteraf alsnog deze indexering van de huurprijs bij de huurder in rekening brengen? Deze vraag is beantwoord door het Amsterdamse Gerechtshof.
Casus indexering huur achteraf
Sinds 14 november 1989 verhuurde verhuurder een winkelruimte aan huurder. In de huurovereenkomst was een bepaling opgenomen die jaarlijkse indexering van de huurprijs mogelijk maakte. De verhuurder had sinds 1993 geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om jaarlijks te indexeren. Ruim 16 jaar later vordert de verhuurder alsnog indexering van de huurprijs. De verhuurder houdt wel rekening met de verjaringstermijn van vijf jaar en vordert dus enkel de achterstallige indexering van 2004 tot en met 2009, wat neerkomt op een bedrag ad EUR 18.500,-. De huurder weigert dit te betalen en stelt dat er door het stilzitten van de verhuurder rechtsverwerking heeft plaatsgevonden. Daar komt bij dat de huurder failliet zou gaan indien dit bedrag betaald zou moeten worden aan verhuurder.
Indexering van huur achteraf en het oordeel van de Kantonrechter
De kantonrechter was blijkbaar gevoelig voor het aangevoerde standpunt dat het onmogelijk zou zijn voor de huurder om een dusdanig bedrag ineens te voldoen. De kantonrechter oordeelde dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de verhuurder in dit geval aanspraak maakte op de achterstallige indexering over de afgelopen 5 jaar. De kantonrechter wees alleen de indexering per 14 november 2009 toe.
Indexering van huur achteraf en het oordeel in hoger beroep
De verhuurder ging in hoger beroep. Het Gerechtshof gaat niet mee in het oordeel van de kantonrechter en stelt dat de huurder, door een automatische indexering van de huurprijs bij het sluiten van de huurovereenkomst te aanvaarden, heeft geaccepteerd dat de jaarlijkse indexering verschuldigd is. Dat de verhuurder geen aanspraak heeft gemaakt op de jaarlijkse indexering, doet niets af aan de verschuldigdheid daarvan. Het Gerechtshof gaat zelfs nog verder door te oordelen dat op de huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemt met wat is overeengekomen. Het Hof lijkt hiermee te zeggen dat een huurder de jaarlijkse indexering uit eigener beweging zou moeten toepassen. Dat de verhuurder jarenlang stil zit, betekent in ieder geval niet dat de huurder er gerechtvaardigd op mag vertrouwen dat de verhuurder zou afzien van de indexering. Het Hof stelt overigens dat de huurder reeds wordt beschermd door de verjaringstermijn van vijf jaar.
Vergeten indexering van huur; de gevolgen voor huurder en verhuurder
Voor huurders geldt dus dat zij er bedacht op moeten zijn dat “vergeten indexering” achteraf alsnog ineens gevorderd kan worden. Verhuurders dienen er op hun beurt bedacht op te zijn dat “vergeten indexering” van de huurprijs tot maximaal vijf jaar terug gevorderd kan worden.
Een beroep op de redelijkheid en billijkheid zal alleen in zeer uitzonderlijke gevallen aan de orde kunnen zijn. Het enkele stilzitten van de verhuurder of de financiële gevolgen van de vordering voor de huurder is daartoe in ieder geval onvoldoende.
Vragen over huur van een winkel
Indien u vragen heeft over huur van winkelruimte, kunt u uiteraard vrijblijvend contact met ons opnemen.