6 november 2012

Huurprijsverlaging voor bedrijfsruimte

Categorie: Bestuursrecht

Advocaat bespreekt huurverlaging verhuurder in crisistijd

De huurder van horecaruimte(hotel) probeerde in deze zaak huurverlaging te krijgen van de verhuurder van de bedrijfsruimte. Met een beroep op de economische crisis en de slechte financiële situatie waarin huurder van de horecaruimte was komen te verkeren heeft huurder verzocht om een huurprijsverlaging en om een wijziging van de kwartaalbetaling in een maandelijkse betaling. Dit verzoek is door de verhuurder gehonoreerd. Een en ander is vastgelegd in een door huurder en verhuurder getekende allonge bij de huurovereenkomst. De huurprijs voor het tweede jaar is verlaagd van € 1.400.000,- exclusief BTW per jaar naar € 900.000,- exclusief BTW per jaar. Omdat huurder uiteindelijk toch in problemen kwam en huurder’s vennootschap werd geliquideerd werd de bedrijfsruimte ontruimt. De verhuurder schakelde een advocaat in om de verstrekte huurverlaging ongedaan te maken.

Recessie en huurprijsaanpassing

De huurder heeft aan de verhuurder van de bedrijfsruimte medegedeeld dat de groep als gevolg van de economische recessie in zwaar weer verkeerde, maar dat het hotel in Rotterdam (waar het hier om gaat)hierop een uitzondering vormde. Ondanks dat het hotel zich nog in de startfase bevond, draaide het redelijk goed. Door de zware huurlasten was het echter moeilijk groei te realiseren, maar met huurkorting – zo rekende huurder aan verhuurder voor aan de hand van rekenvoorbeelden– zou het hotel in Rotterdam de aanloopverliezen snel achter zich kunnen laten. Wat huurder volgens verhurder verzweeg was dat de financiële situatie van de groep niet (alleen) was toe te schrijven aan de economische recessie, maar dat het concern al sinds 2005 verliezen leed en voorts dat haar financiële situatie dermate deplorabel was, dat huurkorting slechts een druppel op een gloeiende plaat vormde en niet zou kunnen bewerkstelligen dat huurder de exploitatie van het hotel in Rotterdam zou kunnen voortzetten. Informatie waaruit de ware omvang van de financiële problemen van de groep bleek, heeft huurder niet verstrekt,

De verhuurder van de bedrijfsruimte verwijt de huurder dat zij haar voorafgaand aan de totstandkoming van de huurkortingsregeling bewust onvolledig en daarom onjuist heeft geïnformeerd.

Dwaling huurovereenkomst

Het gerechtshof is kritisch over de (selectieve) informatie die huurder aan de verhuurder heeft verstrekt: “Naar het oordeel van het hof had huurder moeten begrijpen dat bedoelde informatie voor verhuurder van wezenlijk belang was en dat daarom op haar een mededelingsplicht rustte. Vast is komen te staan dat de huurder niet aan die plicht heeft voldaan.” Huurder heeft dus een mededelingsplicht jegens verhuurder terzake wezenlijk informatie waar de verhuurder zijn oordeel op zou baseren.

Hof: “Op grond van het voorgaande is (ook) het hof van oordeel dat de huurkortingsregeling tot stand is gekomen onder invloed van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 BW. Er is geen sprake van dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft. Het gaat immers niet om een onjuiste voorstelling van zaken omtrent toekomstige ontwikkelingen van het Rotterdamse hotel (conform de verwachtingen is de positieve lijn in de ontwikkeling van het hotel ook na de totstandkoming van de huurkortingsregeling voortgezet) en ook niet om een situatie waarin het na het verlenen van de huurkorting onverwacht financieel ineens slechter ging met de huurder. Kern is dat de verhuurder uitging van een onjuiste voorstelling van zaken omtrent de financiële situatie waarin de huurder reeds ten tijde van het maken van de afspraak verkeerde.”

Om huurverlaging te krijgen zal een huurder van bedrijfsruimte met een plausibel verhaal moeten komen over zijn financiele positie.

LJN: BY1545, Gerechtshof ’s-Gravenhage, 31 juli 2012.