23 december 2015

Huurbescherming bij onderhuur woonruimte

Categorie: Huurrecht

Van onderhuur wordt gesproken als een huurder die zelf een huurovereenkomst met zijn verhuurder heeft op zijn beurt de woning of een gedeelte daarvan aan een derde, de onderhuurder, verhuurt. Voor het tot stand komen van een onderhuurovereenkomst is niet van belang of de huurder bevoegd was om onder te verhuren. Ook als hij dat niet was, kan een geldige onderhuurovereenkomst tot stand zijn gekomen.

Onderhuur woonruimte

Art. 7:221 BW regelt in het algemeen de bevoegdheid van de huurder om de gehuurde zaak geheel of ten dele aan een derde onder te verhuren of in bruikleen te geven. Hebben de verhuurder en huurder niets over de bevoegdheid tot onderhuur geregeld, dan is de huurder op grond van deze bepaling bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander onder te verhuren of in bruikleen te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder tegen het in gebruik geven aan die ander redelijke bezwaren zal hebben. Deze regel geldt evenwel niet voor de huur van woonruimten. Bij woonruimte geldt namelijk het verbod van onderhuur van een woning, met dien verstande dat de huurder die in de woning zijn hoofdverblijf heeft, wel een deel daarvan mag verhuren overeenkomstig art. 7:244 BW, tenzij de verhuurder dat contractueel heeft uitgesloten.

Ingevolge art. 7:244 BW is de huurder van woonruimte dus, in afwijking van art. 7:221 BW, niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander onder te verhuren of in gebruik te geven. Partijen kunnen echter afspreken dat onderverhuur wel geoorloofd is.

Voortbestaan onderhuurovereenkomst

Als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, moet de hoofdhuurder de woning leeg opleveren aan de hoofdverhuurder. Dan kan ook de onderhuurder geen gebruik meer maken van de woning. Om onderhuurders van zelfstandige woonruimte enige bescherming daartegen te bieden is voor hen een speciale vorm van huurbescherming ingevoerd (art. 7:269 BW). Voor onderhuurders van onzelfstandige woonruimte, zoals kamerhuurders, geldt die bijzondere huurbescherming niet.

Art.7:269 BW bevat een bijzondere vorm van huurbescherming voor de onderhuurder van een zelfstandige woning. Als de hoofdhuurovereenkomst eindigt zet de hoofdverhuurder de onderhuurovereenkomst met de onderhuurder onder dezelfde voorwaarden voort.

De onderhuurder moet bij het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst wel melden aan de verhuurder dat sprake is van onderhuur en dat hij aanspraak maakt op de huurbescherming uit art. 7:269 BW.

De hoofdverhuurder kan gedurende 6 maanden nadat de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd ontbinding van de onderhuurovereenkomst vragen bij de kantonrechter. Bij de beoordeling van de ontbindingsvordering van de hoofdverhuurder kan een rol spelen of onderhuur was toegestaan en/of de hoofdverhuurder van onderverhuur op de hoogte was.

De kantonrechter kan de vordering tot ontbinding toewijzen op een van de volgende gronden:

  • de voormalig onderhuurder is financieel niet in staat aan de verplichtingen van de huurovereenkomst te voldoen;
  • de onderhuur werd blijkbaar aangegaan om de onderhuurder de positie van huurder te laten krijgen;
  • gezien de omstandigheden kan van de verhuurder niet worden verlangd dat hij de huurovereenkomst voortzet;
  • als voor de woning volgens de Huisvestigingswet een huisvestigingsvergunning nodig is en de onderhuurder die niet overlegt.
  • Heeft u een vraag over onderhuur of huurecht? Neem dan contact op met een gespecialiseerde huurrechtadvocaat van advocatenkantoor Blenheim.