De huurder die zijn winkel exploiteert in een gehuurde winkelruimte heeft recht op een termijnbescherming van vijf plus vijf jaar (5+5). De bepalingen over het huurrecht in de wet zeggen namelijk dat de huurovereenkomst voor winkelruimte, die langer dan voor twee jaar is overeengekomen, automatisch voor een periode van vijf jaar geldt en dat de huurovereenkomst na ommekomst van die periode automatisch wordt verlengd met een tweede periode van vijf jaar. De totale lengte van de huurovereenkomst komt dan uit op minimaal tien. Deze regel is van dwingend recht. Dit betekent dan ook dat van deze regel niet ten nadele van de huurder van winkelruimte mag worden afgeweken. Bij een overeenkomst voor de duur van tien jaar is deze huurbescherming al verdisconteerd in de overeengekomen duur van tien jaar.
Duur huurovereenkomst winkel altijd 5 + 5 jaar
Is een kortere duur dan vijf jaar overeengekomen – maar langer dan twee jaar -, dan geldt de huurovereenkomst toch voor vijf jaar. De 5+5 regel is immers dwingendrechtelijk van aard. Indien geen huurtermijn is overeengekomen of sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, is toch sprake van huurovereenkomst van vijf jaar.
Opzegging van huurovereenkomst winkelruimte
Opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan zowel door de huurder als door de verhuurder tegen het einde van de overeenkomst worden opgezegd. De verhuurder kan alleen opzeggen op grond van de in de wet genoemd opzeggingsgronden (zie hieronder). Opzegging dient minimaal één jaar voor het einde van de duur van de overeenkomst te geschieden (per aangetekende brief dan wel per deurwaardersexploot). Indien de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden van de huurder en de verhuurder wordt beëindigd, dan hoeft er uiteraard niet worden opgezegd (dit kunnen verhuurder en huurder immers gewoon met wilsovereenstemming afspreken).
Opzegging door verhuurder winkelruimte alleen op wettelijke opzeggingsgrond
Indien de verhuurder wenst op te zeggen moet zij de wettelijke gronden voor de opzegging vermelden. Voor de huurder zijn er geen opzeggingsgronden.
Wanneer de huurder niet instemt met de opzegging door verhuurder, dient de verhuurder vervolgens naar de rechter te gaan om te vorderen dat hij een tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst daadwerkelijk wordt beëindigd. De rechter kan dit slechts doen indien er aan één van de in de wet opgesomde opzeggingsgronden wordt voldaan.
Opzeggingsgronden voor de verhuurder
Indien de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf tot tien jaar zijn er voor de verhuurder twee opzeggingsgronden om op te zeggen tegen het einde van voornoemde overeengekomen huurtermijn, te weten: (a.) de huurder heeft niet gehandeld en oefende zijn bedrijfsvoering niet uit zoals een goed huurder betaamt; en (b.) de verhuurder gaat zelf het verhuurde in duurzaam gebruik nemen en heeft aldus het verhuurde dringend nodig. (Onder (b.) valt ook de situatie dat de verhuurder wenst te renoveren en dat zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet kan doen).
Huurder winkel na tien jaar minder huurbescherming
Na tien jaren wordt de huurbescherming van de huurder minder en zijn er meer opzeggingsgronden voor opzegging door de verhuurder. De belangenafweging wordt dan bijvoorbeeld in ogenschouw genomen maar ook de situatie dat verhuurder een bestemmingsplan op het gehuurde wenst te verwezenlijken.
Zoals reeds vermeld, dient de verhuurder – ondanks het in acht te nemen opzegtermijn én wanneer de huurder niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst – naar de rechter te gaan om te vorderen dat hij een tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst daadwerkelijk wordt beëindigd.
Bovenstaande beëindiging van de huurovereenkomst wegens opzegging staat overigens los van de mogelijkheid voor verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden wegens wanprestatie van de huurder.