24 december 2015

Huurder kan onder bijzondere omstandigheden geen aanspraak maken op huurbescherming

Categorie: Bestuursrecht

Onder bijzondere omstandigheden geen aanspraak op huurbescherming

Huurders van (met name) woonruimte genieten op grond van de wet verregaande bescherming. Dat een beroep op deze huurbescherming onder bijzondere omstandigheden toch kan worden afgewezen laat een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 17 april 2015 zien.

Woningcorporatie Stichting Woonstad Rotterdam is eigenaar van een complex van een woningcomplex in Rotterdam dat in zeer slechte staat verkeert. Omdat het de woningcorporatie ontbreekt aan financiële middelen om het complex te renoveren is zijn van plan het complex te verkopen, zodat de koper de broodnodige renovatie kan uitvoeren.

Om het complex leeg te krijgen besluit de woningcorporatie leeggekomen woningen niet meer te verhuren. Daarop wordt een aantal woningen gekraakt, wat leidt tot ernstige overlast.

Huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur

De woningcorporatie besluit om met een aantal krakers huurovereenkomsten aan te gaan, met een duur van één jaar. In de huurovereenkomsten wordt opgenomen dat de woningcorporatie van plan is om de woningen binnen afzienbare tijd te slopen of te renoveren en dat de woningen daarom slechts korte tijd verhuurd kunnen worden. De woningcorporatie beoogt hiermee de wettelijke bepalingen waarin de huurbescherming is geregeld, buiten werking te stellen.

In de huurovereenkomsten wordt verder opgenomen dat de huurders een zeer lage huurprijs gaan betalen maar wel zelf verantwoordelijk zijn voor het opknappen en bewoonbaar maken van de door hen betrokken woningen.

Als de woningcorporatie de huren opzegt om de het complex te kunnen verkopen beroept een aantal huurders zich op hun huurbescherming. Zij stellen dat er sprake is van ‘gewone’ huurovereenkomsten en hen dus een beroep op huurbescherming toekomt. Dat houdt volgens de huurders in dat de huurovereenkomst in beginsel niet kan worden opgezegd en dat zij recht hebben op een verhuisvergoeding als de huurovereenkomst toch door de rechter wordt beëindigd.

Ontruimingsprocedure – geen recht op huurbescherming

De woningcorporatie begint daarop een procedure. Zij stelt daarin dat er geen sprake is van een huurovereenkomst maar van een gebruiksovereenkomst. Voor zover er toch sprake is van een huurovereenkomst, dan betreft het een huur die naar zijn aard van korte duur is en waarop de huurbeschermingsbepalingen dus niet van toepassing zijn. Tot slot stelt de woningcorporatie dat zelfs als er sprake is van een “gewone” huurovereenkomst de huurder geen beroep kan doen op huurbescherming.

In zijn vonnis oordeelt de rechter dat er sprake is van een gewone huurovereenkomst:

  • De stelling van de woningcorporatie dat het zou gaan om een gebruiksovereenkomst omdat er slechts een zeer lage huur wordt betaald vindt bij de rechter geen genade. Uit de tekst van de overeenkomt blijkt dat beide partijen bij aanvang de bedoeling hadden een huurovereenkomst te sluiten. De zeer lage prijs laat zich verklaren door het feit dat de woningen voor een deel al van binnen waren gesloopt en de woningcorporatie er zelf belang bij had om de woningen tot aan de sloop of renovatie te verhuren. Dat belang bestond uit het tegengaan van overlast.
  • Ook de stelling dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is houdt geen stand. Van belang daarvoor is onder andere dat de overeenkomst na ommekomst van de eerste termijn met een periode van nog één jaar is verlengd. Daarna is de overeenkomst stilzwijgend verlengd, waardoor er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. De rechter wijst er daarnaast op dat van een huur die naar zijn aard van korte duur is alleen sprake kan zijn als voor zowel huurder als verhuurder duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. Die situatie doet zich volgens de rechter bijvoorbeeld voor bij een wisselwoning of een recreatiewoning maar niet wanneer het gaat om een ‘gewone’ woning die nog steeds kan worden bewoond.

    Toch komt de woningcorporatie in deze zaak uiteindelijk goed weg.

    De rechtbank oordeelt dat er omstandigheden denkbaar zijn waarin een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Die situatie doet zich hier volgens de rechter voor. De huurder wist bij het sluiten van de huurovereenkomst namelijk dat het de bedoeling van de verhuurder was om slechts tijdelijk te verhuren, in afwachting van de sloop of renovatie. Daarbij hebben de huurders onder zeer bijzondere omstandigheden een huurovereenkomst aangeboden gekregen, waarbij zij slechts een zeer lage huurprijs hoefden te betalen.