Een tegenvaller voor huurders in het kader van de aanhoudende discussies over huurkorting vanwege omzetdalingen als gevolg van de coronacrisis. Het Gerechtshof Amsterdam heeft een belangrijk arrest in kort geding gewezen waarin een eerdere uitspraak van de rechtbank Amsterdam wordt vernietigd. De inzet was de wijze waarop steunmaatregelen dienen te worden betrokken in de berekening van huurprijsvermindering. In dat kader heeft het Hof nu geoordeeld dat de TVL subsidie moet worden gezien als onderdeel van de huur, wat betekent dat de verkregen TVL van de huurprijs moet worden afgetrokken. Dit verschilt aanzienlijk met de eerdere lijn van de rechtbank Amsterdam, waarbij de TVL bij de omzet werd opgeteld.
Steunmaatregelen en effect op huurbetalingen
De wijze waarop steunmaatregelen bij het berekenen van huurprijsvermindering dienen te worden betrokken, is al enige tijd een punt van discussie. De NOW subsidie – bedoeld ter dekking van de loonkosten – is tot dusver buiten beschouwing gelaten bij het berekenen van de gewijzigde huurprijs. De TVL dient daarentegen ter dekking van de vaste lasten, waaronder ook de huur behoort. Inmiddels is de vaste lijn in de rechtspraak dan ook dat TVL subsidie moet worden meegenomen bij het bepalen van de hoogte van de huurprijsvermindering. De wijze waarop de TVL werd meegenomen verschilde echter aanzienlijk per rechtbank. Zo beschouwde de rechtbank Amsterdam de TVL als omzet, maar oordeelde de rechtbank Overijssel dat de TVL bij de hoogte van de huur moest worden betrokken in plaats van deze als omzet te beschouwen. Het Hof lijkt met haar arrest de benadering van de rechtbank Overijssel te volgen. Luister ook onze podcast over de steunmaatregelen van de overheid.
TVL steun als onderdeel van de omzet
Het percentage omzetdaling is al langere tijd het uitgangspunt bij het vaststellen van huurprijsvermindering. De rechtbank Amsterdam beschouwde de TVL tot dusver als onderdeel van de omzet, op basis waarvan het percentage omzetdaling vervolgens berekend kon worden. Zo werd het omzetdalingspercentage berekend door de gerealiseerde omzet, vermeerderd met de ontvangen TVL, af te zetten tegen de omzet van voor de coronacrisis. De gewijzigde huurprijs kon dan vastgesteld worden aan de hand van 50% van dit omzetdalingspercentage.
TVL subsidie in mindering op de huur
In de zaak tussen Swissôtel op de Dam en haar verhuurder was wijze van toepassing van de TVL in het kader van huurprijsvermindering onderwerp van het geschil. Swissôtel was van mening dat de TVL, in lijn met eerdere uitspraken van de rechtbank Amsterdam, bij de omzet moest worden opgesteld. Opmerkelijk was dat de TVL in dit specifieke geval echter hoger was uitgevallen dan de werkelijke vaste lasten. De verhuurder stelde dan ook dat de TVL niet bij de omzet moest worden opgeteld, maar in mindering gebracht moest worden gebracht op de huur. De TVL is immers bedoeld voor betaling van de vaste lasten, waaronder de huur.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft de verhuurder gelijk gegeven en bepaald dat het huurdeel van de TVL in mindering gebracht dient te worden op de huur, waarna de huurprijsvermindering berekend kan worden over het resterende huurbedrag. Dit brengt mee dat huurprijsvermindering voortaan berekend moet worden aan de hand van de volgende formule: (totale werkelijke vaste lasten -/- TVL) x (huurdeel werkelijke vaste lasten) x omzetdalingspercentage x 50% = huurprijsvermindering.
Gevolgen uitspraak Gerechtshof voor huurders
De eerdere gehanteerde berekening was een stuk voordeliger voor huurders. Nu de TVL waarschijnlijk niet meer bij de omzet opgeteld zal worden maar direct van de huurprijs wordt afgetrokken, zullen de huurkortingen (een stuk) lager uitvallen. Of de rechtbanken de nieuwe lijn van het Gerechtshof Amsterdam zullen volgen, zal nog moeten blijken uit de lopende bodemprocedures.
Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u direct actie ondernemen? Neem dan contact op met het vastgoedteam van Blenheim Advocaten.