De huurder die een huurovereenkomst heeft voor grond kan ook een bedrijfsruimte op deze grond bouwen, mits de verhuurder dat toestaat. Indien hij dat doet, moet hij wel regelen wat zijn rechten zijn met betrekking tot de gebouwde bedrijfsruimte. Als de huurovereenkomst immers eindigt en het gebouw blijft er staan, dan zal er ongetwijfeld een geschil ontstaan over de hoogte van de vergoeding die de huurder dan zou willen ontvangen. Het is ook niet zo dat de huurder automatisch een recht van opstal heeft.
Advocaat huurrecht kan algemene voorwaarden controleren op onredelijke clausules
De huurovereenkomst voor grond geeft alleen recht op het gebruik van de grond, niet meer. Als de huurder een opstal bouwt op de gehuurde grond, dan krijgt hde huurder geen opstalrecht. Dat iz een zakelijk recht dat wordt ingeschreven in het kadaster. Een opstalrecht geeft de huurder van grond meer zekerheid. In de onderstaande procedure( Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden – 20 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6208) ging het geschil daarover. De verhuurder, de Gemeente Almere, zegt de huurovereenkomst op en sommeert de huurder de grond ontruimd op te leveren, dus zonder de gebouwde opstal. De huurder meent dat hij recht op schadevergoeding heeft voor de bedrijfsruimte welke hij gebouwd heeft. Daar wordt echter geen bewijs van aangedragen.
Vordering tot schadevergoeding van huurder bij beëindiging huurcontract
De huurder al meestal een vergoeding willen ontvangen van de verhuurder voor investeringen in of op het gehuurde. Doorgaans is de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking die de huurder kan instellen na oplevering uitgesloten in de algemene bepalingen. De huurovereenkomst is ook geen zakelijk recht, zoals bijvoorbeeld erfpacht of een opstalrecht dat wel is. Op de huurder rust bewijslast waarom hij meent recht op schadevergoeding te hebben. De gevorderde vergoeding ter grootte van € 150.000,–, omdat de huurder de gebouwde bedrijfsruimte moet afbreken, wordt dan ook afgewezen.
Boetebeding in algemene voorwaarden verhuurder van 2% per maand
Ook heeft de huurder een beroep gedaan op matiging van de boete die de kantonrechter heeft opgelegd. De contractuele boete bedraagt 2% per maand. De rechter geeft aan dat de verschuldigde boete ingevolge een boetebeding in de huurovereenkomst alleen gematigd dient te worden door de rechter indien de verschuldigde boete tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Dat dient de huurder aan te tonen. De rechter stelt ook dat het niet ongebruikelijk is dat in huurcontracten een boeterente van 2% is opgenomen.
Algemene voorwaarden ook van belang bij het einde van de huurovereenkomst
Het Gerechtshof overweegt onder meer: in artikel 13 lid 2 van het huurreglement staat onder meer: “De huurder mag voor de lege en ontruimde oplevering van het gehuurde afbreken en tot zich nemen al hetgeen hij daaraan op zijn kosten heeft gemaakt of veranderd (..).”
Artikel 13 lid 3 van het huurreglement luidt als volgt: “Als de huurder geen gebruik maakt van de bevoegdheid overeenkomstig het vorige lid van dit artikel, kan hij na oplevering van het gehuurde geen vergoeding vorderen voor hetgeen hij op zijn kosten aan het gehuurde heeft aangebracht en vervalt de eventuele meerwaarde aan de verhuurder.”
Bij brief van 28 september 2010 heeft de verhuurder, Gemeente Almere aan huurder onder meer geschreven: ” (..) Op en rondom het bedrijventerrein aan de [de weg] vindt sinds 2008 een herontwikkeling van het gehele gebied plaats. Hierbij worden verschillende werkzaamheden uitgevoerd, zoals het uitvoeren van een bodemonderzoek alsmede het saneren en opruimen van de (verontreinigde) percelen. Daarnaast wordt tevens het volledige rioleringssysteem vervangen. Ook het perceel dat u huurt, zal in die werkzaamheden worden meegenomen en vervolgens herontwikkeld worden. Gelet op voornoemde heeft de Gemeente het gehuurde dan ook dringend nodig voor eigen gebruik, terwijl haar belangen bij beëindigen van de huur en ontruiming zwaarder wegen dan uw belangen bij voortzetting van de huur en het gebruik daarvan. In verband met de ontwikkeling zoals hiervoor beschreven, zegt de Gemeente hierbij de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel aan de [de weg] 41 op per 1 januari 2011, althans per de eerst mogelijke datum en verzoekt de Gemeente en voor zover nodig sommeert de Gemeente u om het door u gehuurde perceel uiterlijk op de dag waarop de huur eindigt geheel ontruimd en in goede staat en vrij van opstallen aan de Gemeente op te leveren. Tenslotte wijs ik u op het feit dat de maandelijkse huur reeds geruime tijd onbetaald is gelaten. Er bestaat een huurachterstand van in totaal € 3.521,97. Ik verzoek u en voor zover nodig sommeer ik u hierbij om dit bedrag binnen drie weken na dagtekening te betalen (..). Bij gebreke van tijdige betaling behoudt de Gemeente zich uitdrukkelijk het recht voor om over te gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.(..).”
5.2
Uitgangspunt is dat huurder een perceel grond heeft gehuurd, waarop hij een opstal heeft geplaatst, zonder dat er ooit een recht van opstal is gevestigd. Bovendien was de huurder van de grond krachtens het toepasselijke huurreglement gehouden de opstal bij het einde van de huur weer te verwijderen. De huurder is de opstal derhalve slechts gaan houden voor Almere en is – nu niet is gesteld of gebleken dat in die situatie verandering is gebracht – nimmer bezitter geworden van de opstal (artikel 3: 111 BW) en kan het door hem geclaimde recht derhalve niet door verjaring hebben verworven (artikel 3: 101 BW). Grief 4 in het principaal appel faalt.( . . . )
5.6
De grief houdt tenslotte nog in dat Almere huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid meer tegemoet had moeten komen in de vorm van een hogere schadevergoeding. In zoverre loopt de grief parallel aan grief 7 in het principaal appel en grief 1 in het incidenteel appel. Ook hier staat voorop dat [appellant] weliswaar aanbiedt (door deskundigen)te bewijzen dat hij in de loop der jaren € 150.000,– door hem (voor het eerst) in de memorie van antwoord in het incidenteel appel opgesomde investeringen in het gehuurde heeft gedaan, maar dat elk begin van een onderbouwing van die – gemotiveerd door Almere weersproken – stelling tot nu toe ontbreekt. Het hof komt derhalve ook hier niet toe aan honorering van het bewijsaanbod.
Geen schadevergoeding huurder; investering na 25 jaar afgeschreven
5.7
Almere heeft gemotiveerd aangegeven waarom zij van oordeel is dat er naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen enkele reden is om de huurder enige vorm van schadevergoeding toe te kennen. Almere wijst in dat verband op de door huurder gedane investeringen (voor zover die tenminste op grond van de bouwaanvraag vaststaan), het feit dat die investeringen in 25 jaar wel volledig zijn afgeschreven en het gegeven dat [appellant] stelselmatig naliet tijdig de huur te betalen.
5.8
Het hof vindt in de omstandigheden van het geval geen aanknopingspunten voor een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid vast te stellen schadevergoeding, zodat hetgeen de kantonrechter op dat punt – zonder enige motivering – heeft beslist, geen stand kan houden.
( . . )
Advocaat van huurder roept matiging van de boete verhuurder in
5.12
Huurder doet een beroep op matiging van de boete. Volgens vaste jurisprudentie (zie Hoge Raad 13-07-2012, LJN: BW4986) noopt de in artikel 6:94 lid 1 BW neergelegde maatstaf de rechter tot terughoudendheid. De rechter mag slechts van die bevoegdheid gebruik maken, als de toepassing van een boetebeding, in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Een (ook in huurcontracten niet ongebruikelijke) boeterente van 2 % bij het te laat betalen van een geldsom zal slechts onder zeer bijzondere omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leiden, als hiervoor bedoeld. Zulke bijzondere omstandigheden zijn in casu gesteld noch gebleken.