29 januari 2014

Overleg over de nadere huurprijsvaststelling en benoeming deskundige

Categorie: Bestuursrecht

Overleg over de nadere huurprijsvaststelling en benoeming deskundige

Bij winkelruimte (7:290 BW-bedrijfsruimte in de zin der wet) kunnen zowel huurder als verhuurder een nadere huurprijsvaststelling vorderen. Voordat partijen over die nadere huurprijsvaststelling kunnen procederen, moet door een deskundige een advies zijn opgemaakt over die nadere huurprijs. Partijen moeten deze deskundige gezamenlijk benoemen of deze wordt op verzoek van één van partijen door de rechter benoemd. Regelmatig doen zich regelmatig geschillen voor over de vraag wanneer de rechter zo’n deskundige kan benoemen. De Hoge Raad heeft zich hier op 4 oktober 2013 voor het eerst over uitgelaten. Onze advocaat Huurrecht gaat in onderstaande blog in op dit arrest.

Het juridisch kader

Een partij die belang heeft bij de vaststelling van een nadere huurprijs (de huurder bij een huurprijsverlaging en de verhuurder bij een huurprijsverhoging) heeft er ook belang bij dat de ingangsdatum snel wordt vastgelegd. In de wet is bepaald dat de nadere huurprijs in ieder geval ingaat op het moment dat aan de rechter een verzoek is gedaan om een deskundige te benoemen die vervolgens zal adviseren over de nadere huurprijs.

Een vereiste voorafgaand aan zo’n bovengenoemd verzoek aan de rechter is dat huurder en verhuurder ‘overleg’ moeten hebben gevoerd over de benoeming van een deskundige. Maar welke eisen kunnen worden gesteld aan dit ‘overleg’? Wat moet dit ‘overleg’ omvatten? De Hoge Raad heeft zich hier nu over uitgelaten.

De casus

Halfords huurt van DELA een winkelpand in Zaandam. Halfords is van oordeel dat de huurprijs te hoog is en doet aan DELA een voorstel tot huurprijsverlaging. Partijen bereiken geen overeenstemming over de aanpassing van de huurprijs. Tussen Halfords en DELA heeft echter geen overleg plaatsgevonden over de benoeming van een deskundige. Halfords dient vervolgens bij de rechtbank een verzoek in tot benoeming van een deskundige. Het verzoek van Halfords wordt door de rechtbank gehonoreerd.

Het hof heeft in hoger beroep overwogen dat Halfords echter eerst in overleg met DELA had moeten treden over de benoeming van de deskundige. Pas als dat overleg niets opgeleverd zou hebben, stond het Halfords vrij zich tot de kantonrechter te wenden met het verzoek een deskundige te benoemen. Omdat er helemaal geen voorafgaand overleg over de deskundige had plaatsgevonden, wees het hof het verzoek van Halfords tot benoeming van de deskundige alsnog af.

Halfords stelt vervolgens cassatie in bij de Hoge Raad. De Hoge Raad laat het standpunt van het gerechtshof in stand. De Hoge Raad overweegt hierbij dat aan de inhoud van het overleg dat over de te benoemen deskundige moet worden gevoerd geen hoge eisen vallen te stellen. Voldoende is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen wordt ingegaan. Dit geldt zowel ten aanzien van de huurprijswijziging als ten aanzien van de eventuele benoeming van een deskundige. Dit overleg is volgens de Hoge Raad ook noodzakelijk. Wanneer partijen het niet binnen een redelijke tijd eens worden of een serieuze reactie onnodig lang uitblijft, kan worden geconcludeerd dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt. Pas dan kan de partij die daarbij belang heeft een verzoek aan de kantonrechter doen om een deskundige te benoemen.

Volledigheidshalve voegt de Hoge Raad hier nog aan toe dat de rechter op grond van de wet altijd bevoegd is om een andere ingangsdatum voor de huurprijs vast te stellen dan de dag waarop een verzoek is gedaan tot benoeming van een deskundige, of de dag dat de procedure tot een nadere huurprijsvaststelling aanhangig is gemaakt.

Indien een van de partijen de onderhandelingen heeft vertraagd, kan de rechter deze ingangsdatum zelf vaststellen. Hierdoor zouden eventuele vertragingstechnieken zinloos zijn en derhalve achterwege blijven. Omdat de rechter de ingangsdatum van de nadere huurprijs zelf kan vaststellen is het volgens de Hoge Raad ook niet nodig is om onmiddellijk de kantonrechter te verzoeken om een deskundige te benoemen.

Commentaar op de uitspraak

Halfords heeft de zaak ongelukkig aangepakt door alleen over de hoogte van de huurprijs te overleggen met DELA en niet gelijk over de benoeming van een deskundige. In uitspraken van lagere rechters is dat het niet voeren va enig overleg over de benoeming van een deskundige leidt tot niet-ontvankelijkheid van de verzoeker. Halfords heeft dus een groot risico genomen door geen enkel overleg over de persoon van de deskundige te voeren. Dit risico heeft zich uiteindelijk in hoger beroep ook verwezenlijkt door de niet-ontvankelijk verklaring van het hof.

In tegenstelling tot een eerdere uitspraak van de Rechtbank Utrecht van 19 februari 2010 waarin werd overwogen dat “serieuze onderhandelingen” noodzakelijk zijn, stelt de Hoge Raad nu dat geen hoge eisen gesteld kunnen worden aan het ‘overleg’. De eerdere uitspraak lijkt dus achterhaald te zijn.

Benoeming van de deskundige door de rechter blijft voor de partij die belang heeft bij een huurprijswijziging van belang. Daarmee is voor de belanghebbende partij immers verzekerd dat de ingangsdatum van de huurprijswijziging vast staat.

Vragen over huur van winkelruimte aan een advocaat huurrecht

Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben over nadere huurprijsvaststelling of vragen over verhuur van winkelruimte in het algemeen, kunt u uiteraard vrijblijvend contact met een advocaat huurrecht opnemen: