16 september 2016

Welk huurrecht is van toepassing op mijn situatie?

Categorie: Bestuursrecht

Welke huurrecht is van toepassing? – advocaat huurrecht legt uit

Grofweg kunnen de regels van het huurrecht in Boek 7 worden onderscheiden in de volgende categorieën:

  • artikel 7:201-231 (algemene bepalingen)
  • artikel 7:230a (overige bedrijfsruimte)
  • artikel 7:232-282 (woonruimte)
  • artikel 7:290-310 (middenstandsbedrijfsruimte).

    Welke artikelen zijn echter op welke huurobjecten van toepassing?
    Om deze vraag te kunnen beantwoorden, moet worden vastgesteld wat de contractuele bestemming van het gebouw is.
    Een gebouw kan immers als woonruimte, maar ook als bedrijfsruimte worden verhuurd. In de meeste gevallen zal het voor partijen heel duidelijk zijn welke bestemming zij aan de onroerende zaak hebben gegeven en welke regels van toepassing zijn.

    Het verschil in toepasselijke regels en – dus ook – huurbescherming per categorie is aanzienlijk. Indien er sprake is van een ongebouwde onroerend zaak of van roerende zaken zijn alleen de algemene huurbepalingen uit artikel 7:201-231 van toepassing. Deze artikelen bieden de huurder bijvoorbeeld geen bescherming tegen beëindiging van de huur en voorzien evenmin in huurprijsbescherming. Bekend zijn de gevallen van woonarken: doorgaans kwalificeert een woonark niet als een onroerende, maar als roerende zaak, zodat de woonruimtebepalingen van artikel 7:232-282 niet van toepassing zijn. Ook wordt vaak gestreden over de vraag of sprake is van een bebouwde, dan wel onbebouwde onroerende zaak. De Hoge Raad oordeelde bijvoorbeeld dat het voormalig vliegveld Valkenburg als onbebouwde onroerende zaak kwalificeerde, omdat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als “gebouwd” (HR 11 april 2014, ECLI:NL: HR:2014:899). Ook heeft de Hoge Raad eenzelfde oordeel gegeven ten aanzien van parkeerterreinen. Op onbebouwde onroerende zaken zijn alleen de algemene huurbepalingen uit artikel 7:201-231 van toepassing.

    Ook wordt vaak geprocedeerd over de vraag of sprake is van 7:230a bedrijfsruimte, dan wel 7:290 bedrijfsruimte, nu de bescherming die de regeling van artikel 7:290 e.v. biedt voor de huurder veel groter is dan bij 7:230a ruimte. Het is overigens wel mogelijk dat de verhuur van bijvoorbeeld opslagruimte (7:230a bestemming) wordt “meegezogen” in het 7:290 regime, namelijk als de huurder de opslagruimte huurt ten behoeve van zijn winkelruimte (7:290 bestemming) (HR 10 februari 2012, WR 2012/39). Dit wordt een gemengde huurovereenkomst genoemd.

Gemengde huurovereenkomst

Van een gemengde huurovereenkomst is sprake, indien sprake is van een huurovereenkomst, maar waarin onduidelijk is welk huurregime van toepassing is. Voorbeelden zijn:

  • verhuur van een woning met praktijkruimte aan een tandarts;
  • verhuur van een woning met opslagruimte;
  • verhuur van een appartement aan een kunstenaar die daar woont en werkt.

    De Hoge Raad heeft een aantal richtlijnen gegeven voor het beoordelen van gemengde huurovereenkomsten. In de eerste plaats moet volgens de Hoge Raad beoordeeld worden of een huurovereenkomst gesplitst kan worden. Indien geen splitsing mogelijk is, dan gelden de volgende vuistregels:

Combinatie woonruimte en overige bedrijfsruimte

De Hoge Raad heeft bepaald dat het gehuurde in beginsel geheel als woonruimte moet worden aangemerkt. Het wordt slechts anders als het in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning in gebruik is. Bij die beoordeling is van belang hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond en de inrichting van het gehuurde. Bijzondere betekenis komt toe aan het vloeroppervlak en het aantal vetrekken.

Combinatie middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte

Doorslaggevend is hier het zwaartepunt van het gebruik. Zo bepaalde de Hoge Raad voor een combinatie van sporthal met kantine dat de aanwezigheid van de kantine niet leidde tot toepasselijkheid van de 7:290 bepalingen. Het zwaartepunt van het gebruik lag op de sporthal en niet op de kantine. Het geheel werd als 7:230a bedrijfsruimte aangemerkt.

Combinatie middenstandsbedrijfsruimte en woonruimte

In de Wet is bepaald dat een afhankelijke woning onderdeel uitmaakt van middenstandsbedrijfsruimte (7:290 bedrijfsruimte). Dat betekent dat op de afhankelijke woning in beginsel de regels van de middenstandsbedrijfsruimte van toepassing zijn.

Heeft u een vraag over huurecht? Neem dan contact op met een gespecialiseerde huurrechtadvocaat: