3 maart 2022

Executieveiling en veilingvoorwaarden

Categorie: Bestuursrecht

 

Een executieveiling moet worden aangekondigd op een website. De verplichting tot ‘aanplakking’ en publicatie in een lokaal dagblad is vervallen. De veilingvoorwaarden moeten ten minste 30 dagen vóór de veiling worden bekendgemaakt (dat is nu nog slechts 8 dagen).
– De executieveiling mag via het internet plaatsvinden.
– Als het gaat om een woning (!) mogen straks aan de koper geen andere veilingkosten in rekening worden gebracht dan:
• de overdrachtsbelasting of btw;
• het honorarium van de notaris;
• de kosten van het Kadaster; en
• de kosten van ontruiming.

Informatie bij executieveiling vastgoed

Vóór de veiling dient een indicatie worden gegeven van de maximale hoogte van deze kosten.
– Bij woningen (!) gaat straks het risico pas over op de koper bij inschrijving van de gunning.
– Binnenkort zal een hypotheekhouder vóór de veiling het huurbeding moeten inroepen als er sprake is van een woning, tenzij er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat:
• de verkoopopbrengst in verhuurde staat hoger is dan in onverhuurde staat;
• de opbrengst voldoende is om alle hypotheekhouders (die zich kunnen beroepen op een huurbeding) te voldoen; of
• niemand aanspraak kan maken op een huurovereenkomst.

Hypotheek, executie en huurbeding

Het huurbeding hoeft niet te worden ingeroepen in geval van een onderhandse verkoop. Indien het huurbeding is ingeroepen door de bank dan kan de veilingkoper op basis daarvan ontruiming vorderen van de bewoner van het pand.

– Ten aanzien van de bevoegdheid voor de hypotheekhouder om de onroerende zaak onder zich te nemen als bedoeld in art. 3:267 BW wordt binnenkort een machtiging van de voorzieningenrechter verplicht gesteld. Verder kunnen het beheer- en ontruimingsbeding tegen eenieder (tenzij deze een huurder is) die zich in het huis bevindt worden ingeroepen.
– Binnenkort gaat gelden dat zodra een executie van een woning is aangezegd, de eigenaar en de gebruikers ervan verplicht zijn om medewerking te verlenen aan bezichtigingen. De hypotheekhouder hoeft hiervoor dan niet meer per se het beheerbeding in te roepen.

Openbare verkoop bij executie of onderhandse verkoop?

– een executoriale beslaglegger of executant kan ook onderhandse verkoop verzoeken, met toestemming voorzieningenrechter
– tegelijk met een verzoek tot onderhandse verkoop kan een ontruiming worden verzocht.
– een notaris is bevoegd verlof te vragen voor het inroepen van het huurbeding (art. 549 Rv). Een notaris is net als een advocaat processueel bevoegd  ten aanzien van:
• een verzoek tot onderhandse verkoop;
• een verzoek tot inroeping van het beheer- en ontruimingsbeding;
• de goedkeuringsverklaring voor uitbetaling ex art. 3:270 lid 3 BW; en
• de verklaring van tenietgaan van hypotheken etc. als bedoeld in art. 3:273 lid 2 BW (overigens geldt bij deze laatste twee verklaringen wél onmiddellijke inwerkingtreding).