De indeplaatsstelling is door de coronacrisis weer een hot topic geworden. Veel (horeca)ondernemers grijpen dit moment aan om hun bedrijf te verkopen. Indien die ondernemer ter uitoefening van zijn bedrijf een pand huurt, dan zal de overnamekandidaat in veel gevallen de huurovereenkomst over willen nemen c.q. voort willen zetten. De huurovereenkomst is echter gesloten tussen de verhuurder en de zittende huurder, en niet met de overnemende partij. Wat gebeurt er met de lopende huurovereenkomst indien er sprake is van een bedrijfsovername? Waar moeten partijen op letten?
De indeplaatsstelling van de huurder voor nieuwe eigenaar onderneming
Het huurrecht biedt een regeling voor de overgang van de huurovereenkomst naar een nieuwe partij, de zogenaamde indeplaatsstelling. Met de indeplaatsstelling kan een zittende huurder worden vervangen door de overnemende partij, welke overnemende partij dezelfde rechten en plichten zal verkrijgen als de zittende huurder had.
Indeplaatsstelling wordt geregeld in art. 7:307, lid 1 BW:
“Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.”
Om van de indeplaatsstelling gebruik te maken, moet aan drie voorwaarden zijn voldaan:
- Er is sprake van een bedrijfsovername van een middenstandsbedrijfsruimte – zoals een horecaonderneming – waarbij de nieuwe eigenaar een soortgelijke activiteit in het bedrijfspand voortzet;
- De nieuwe eigenaar kan het huurcontract nakomen en kan dit tevens bewijzen, bijvoorbeeld met een bankgarantie. Daarnaast moet de nieuwe eigenaar aantoonbaar over een goede bedrijfsvoering beschikken;
- De vorige eigenaar dient een goede reden te hebben om het bedrijf te verkopen (een zwaarwichtig belang), bijvoorbeeld pensioen of een uitzonderlijk goede verkoopprijs.
Gedachte achter indeplaatsstelling bij huur bedrijfsruimte
De indeplaatsstelling is in het leven geroepen om de opgebouwde waarde van het bedrijf van de huurder te beschermen. Bij de middenstandsbedrijfsruimte zit een groot deel van de waarde van het bedrijf in de locatie. De verkoper heeft geïnvesteerd in de ruimte en zo naamsbekendheid gecreëerd. Middels indeplaatsstelling kan die waarde behouden blijven. Daarom is het in beginsel belangrijk dat de verhuurder aan indeplaatsstelling meewerkt. De rechter zal in geval over indeplaatsstelling een geschil ontstaat de belangen van huurder en verhuurder over en weer tegen elkaar afwegen. Lees ook de tips bij overname bedrijfsruimte.
De rol van de verhuurder bij indeplaatsstelling
Als een (horeca)ondernemer zijn bedrijf wil verkopen en de koper de huurovereenkomst wenst voort te zetten, dan zal de ondernemer de verhuurder verzoeken de koper in de plaats te stellen. Indien de verhuurder akkoord gaat, kan de indeplaatsstelling snel worden geregeld.
In de praktijk lijkt een indeplaatsstelling niet altijd soepel te verlopen; de verhuurder kan een nieuwe huurder bijvoorbeeld weigeren omdat de verhuurder vreest dat de nieuwe huurder over onvoldoende kapitaal beschikt. Daarnaast kunnen verhuurders proberen van de gelegenheid gebruik te maken door een nieuw contract aan te bieden, vaak met een hogere huurprijs. Dat hoeven de partijen die de indeplaatsstelling wensen niet te accepteren. Het uitgangspunt van de indeplaatsstelling is immers een overzetting van de huurovereenkomst, geen wijziging. Huurprijsverhoging maakt de verkoop van een zaak minder aantrekkelijk, en de regeling is nu juist bedoeld om de huurder bescherming te bieden. Indien de verhuurder niet wil meewerken, kan indeplaatsstelling via de rechter worden aangevraagd.
Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u direct actie ondernemen? Neem dan contact op met een van de advocaten van het vastgoedteam van Blenheim Advocaten.