Een kettingbeding komt in veel notariële akte inzake onroerend goed voor. In de notariële akte, bijvoorbeeld de leveringsakte kan een kettingbeding zijn opgenomen waarin op straffe van een boete iets aan de rechtsopvolger te worden opgelegd om iets te doen of te geven. Zo kan een koper, pachter huurder, erfpachter of vruchtgebruiker aan een kettingbeding gebonden worden. Ook een verplichting om het onroerend goed niet te vervreemden of te bezwaren kan in de akte zijn opgenomen. De verkoper van het onroerend goed die het beding niet overdraagt op de koper verbeurt de boete die in het kettingbeding is genoemd. De verkrijger is dan vervolgens niet aan het beding gebonden. Wel kan een verkrijger die in strijd met het beding handelt nog aangesproken worden uit onrechtmatige daad als hij onrechtmatig handelt jegens degene ten gunste waarvan het kettingbeding was opgenomen. Een kwalitatieve verplichting gaat van rechtswege over op de verkrijger.
Kwalitatieve verplichting in notariële akte
Bij een kwalitatieve verplichting gaat het om een aan de erfpachter opgelegde verplichting om te dulden of niet te doen. En dergelijke verplichting is wettelijk toegestaan ingevolge art. 6:252 BW moet in een notariële akte zijn vastgesteld anders heeft het beding geen werking. Niet ieder beding zal zijn toegestaan. Zo kan aan de erfpachter niet de plicht opgelegd worden dat hij zijn erfpachtrecht niet mag overdragen of er geen hypotheek op mag vestigen (art.6:252 lid 4 BW).
Opheffing kettingbeding of kwalitatieve verplichting
Als advocaat krijg ik wel eens de vraag over doorhaling van een kettingbeding. Indien kettingbeding, een kwalitatieve verplichting of voortdurende verplichtingen in een een akte te bezwarend zou zijn dan kan de rechter op grond van art. 6:259 BW gevraagd worden de overeenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden of te wijzigen, ofwel doorhalen van het kettingbeding, indien:
- indien ten minste tien jaren na het sluiten van de overeenkomst zijn verlopen en het ongewijzigd voortduren van de verplichting in strijd is met het algemeen belang;
- indien de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.
Een advocaat vastgoed kan een inschatting van maken van de kansen op succes van een vordering tot opheffing van het kettingbeding.
Voorbeeld kettingbeding bij bedrijventerrein in combinatie met erfpacht
Bij onroerend goed dat in erfpacht wordt uitgegeven en bestemd is voor bedrijven is wel in een kettingbeding opgenomen “dat de erfpachtzaak uitsluitend mag worden gebruikt voor een bedrijvencentrum waarin kleinschalige bedrijfsruimten worden verhuurd. Als de erfpachter zich daar niet aan houdt, verbeurt hij aan de eigenaar verkoper een boete voor elke dag dat hij in gebreke is.”
Voorbeeld kettingbeding bij bungalowpark
“Bij overdracht zal de koper deze bepaling aan de nieuwe verkrijger dienen op te leggen, welke evenals het lidmaatschap van de vereniging van bungalow-eigenaren onverbrekelijk aan het erfpachtrecht is verbonden. Bij niet voldoen aan enige verplichting krachtens deze bepaling verbeurt de koopster of verbeurt zijn rechtsopvolger een boete van vijfduizend gulden ten behoeve van de Stichting Bungalowpark.”
Dergelijk bedingen in een akte roepen begrijpelijkerwijs toch vaak vragen op. Het vastgoedteam van Blenheim beantwoord graag vrijblijvend uw vraag over dit onderwerp.