14 juli 2022

Termijn voor klacht bij koop is kort; koper dient op korte termijn klacht bij verkoper te leggen

Categorie: Koop of verkoop woning, Vastgoedrecht

 

Het kan gebeuren dat na het sluiten van de koopovereenkomst de koper problemen ontdekt in de woning of het pand dat hij heeft gekocht. Dat kan een verborgen gebrek zijn. Of een riool dat lekt blijk te zijn. Asbest of houtrot in het dakbeschot. Lekkages. Ieder gebrek dat de koper ontdekt na de koop die spoedig gemeld te worden aan de verkoper. Die moet in staat gesteld worden een gebrek of tekortkoming te verhelpen.

Klachtplicht bij koopcontract is kort

Artikel 6:89 BW bepaalt dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie van de schuldenaar geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd. Deze klachtplicht geld bij koop van roerende zaken maar ook bij onroerend goed. Een koper van een woning of appartement dient dan ook direct na ontdekking van gebreken in de woning een schriftelijke klacht bij de verkoper neer te leggen met alle punten waarin de verkoper tekortschiet. De klacht kan ook tevens een ingebrekestelling zijn (zie hieronder).

Waarom een korte termijn om te klagen?

De korte termijn van deze klachtplicht berust op de gedachte dat een schuldenaar er op moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan het contract beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks – eveneens met spoed – aan de schuldenaar meedeelt. Voor het antwoord op de vraag of tijdig op de voet van art. 6:89 BW is geprotesteerd, moet gekeken worden naar alle relevante omstandigheden van het geval, en in elk geval ook op de waarneembaarheid van de afwijking, de deskundigheid van partijen en de aanwezige juridische kennis (vgl. HR 8 oktober 2010, LJN BM9615).

Bescherming verkoper voor gebrekkige prestatie

Artikel 6:89 BW beoogt de tekortschietende schuldenaar te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten van de schuldeiser. Bij het verzaken van de klachtplicht door de koper dient daarom elke discussie over de vraag of de prestatie aan de overeenkomst beantwoordde, in het belang van de schuldenaar te zijn afgesneden. Kortom: de koper die direct na ontdekking van een gebrek dit te mledn aan de verkoper. Doe dat ook aan je makelaar

Klachtplicht en rechtsverwerking

Als de koper te laat klaagt kan dat gevolgen hebben. Artikel 6:89 BW wordt beschouwd als een wettelijke uitwerking van rechtsverwerking, die hierdoor wordt gekenmerkt dat – anders dan in het algemeen bij rechtsverwerking geldt – deze juist wél door enkel tijdsverloop kan intreden. Rechtsverwerking is op zijn beurt weer een uitwerking van de maatstaf van redelijkheid en billijkheid. Een beroep op artikel 6:89 BW kan in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Hierbij is in belangrijke mate mede bepalend in hoeverre de belangen van de schuldenaar/verkoper al dan niet zijn geschaad doordat niet binnen bekwame tijd is geklaagd. Zijn de belangen van de schuldenaar niet geschaad, dan is er niet spoedig voldoende reden om de schuldeiser een gebrek aan voortvarendheid te verwijten (vgl. HR 25 maart 2011, LJN BP8991).

Algemene voorwaarden en klachtplicht koper

In algemene voorwaarden kan een (nadere) regeling over reclameren of klagen wegens een gebrekkige levering opgenomen zijn. Een afnemer of consument doet er goed aan algemene voorwaarden die van toepassing zijn goed na te zien op een dergelijk regeling. Als een koper van vastgoed een makelaar heeft dan zal deze goed moeten adviseren over bepalingen in algemene voorwaarden.

Naast klachtplicht ook ingebrekestelling en/of aansprakelijkstelling sturen

Sommige gebreken die ontdekt worden kunne niet hersteld worden door de verkoper. Dat betekend dat als dit gebrek voor risico van de verkoper komt er sprake is van een tekortkoming aan zijn kant; verkoper pleegt dan wanprestatie jegens de koper. Een ingebrekestelling is dan niet nodig; verkoper is dan al in verzuim. Indien een gebrek nog wel hersteld kan worden dan moet koper een ingebrekestelling sturen en een termijn stellen waarbinnen het gebrek hersteld moet worden. Daarnaast kan de koper de verkoper aansprakelijk stellen voor schade, zoals de herstelkosten van gebreken dat toegerekend kunne worden aan de verkoper. In een koopcontract is doorgaans een risicoverdeling opgenomen in welke gevallen de verkoper wel en niet aansprakelijk is voor een gebrek.

Vraag een gespecialiseerde vastgoed advocaat advies over de mogelijkheid uw juridisch positie wanneer na de koop gebreken ontdekt worden.