Een koper van een woning zal doorgaans een koop-aannemingsovereenkomst sluiten. Zowel over de bouw van een appartement als een woning kan een koop-aannemingsovereenkomst gesloten worden. De koper zal op basis van de tekening de koop-aannemingsovereenkomst sluiten met de projectontwikkelaar en/of aannemer. De projectontwikkelaar levert doorgaans de grond en de aannemer bouwt de woning of het appartement.
Consumentenbescherming en koop/aanneming
De consumentenbescherming geldt ook bij de koop van een woning op basis van een koop-aannemingsovereenkomst. Consumentenbescherming bij koop van een woning is onder meer geregeld in artikel 7:765 – 7:769 BW. De consument die een woning koopt door middel van een koop-aannemingsovereenkomst doet er goed aan zich te laten adviseren. In het bijzonder dient gelet te worden op zekerheden en garanties welke hij heeft, indien bijvoorbeeld de aannemer failliet gaat. Voorheen werden door het Garantie Instituut Woningbouw (GIW) zogenaamde waarborgcertificaten uitgegeven. Momenteel doet de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) dat. Zo’n waarborgcertificaat biedt de koper bescherming tegen de risico’s voor het kopen van een woning door middel van een koop-aannemingsovereenkomst.
Model koop-aannemingsovereenkomst
Voor de koop-aannemingsovereenkomst wordt door de verkoper c.q. de projectontwikkelaar doorgaans een standaard model gebruikt. Op deze standaard overeenkomst worden dan algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Ondernemers die zijn aangesloten bij de SWK moeten de model koop-aannemingsovereenkomst van de SWK gebruiken. Daar is ook het waarborgcertificaat aan gekoppeld.
Betaling aanneemsom in termijnen
Ter zake de betaling van de aanneemsom is bepaald (artikel 6:767 BW) dat de koper alleen betalingen hoeft te doen aan de aannemer die overeenstemmen met de voortgang van de bouw. Vaak zal betaling van de aanneemsom in bouwtermijn gaan via het bouwdepot van de bank waar de koper een hypotheek heeft. De koper van de woning of de hypotheekbank kan zekerheid van nakoming van de verplichtingen van de aannemer verlangen. Bijvoorbeeld dat 10% van de aanneemsom in depot wordt gestort bij een notaris.
Oplevering woning en 5% regeling
Bij oplevering van de woning kan de koper die niet tevreden is een beroep doen op de 5%-regeling van artikel 6:768 BW. Die regeling houdt in dat de koper aan de notaris kan vragen 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn, totdat de aannemer aan al zijn verplichtingen heeft voldaan. Het bouwdepot op grond van de 5%-regeling geldt op grond van de Wet voor drie maanden. Het kan echter zijn dat het depot langer bij de notaris dient te staan, omdat de gebreken niet opgelost zijn. Daartoe kan de koper een beroep doen op het opschortingsrecht dat hij heeft op grond van artikel 6:262 BW. Na afloop van de termijn van het bouwdepot bij de notaris dient de koper dit mede te delen aan de notaris.
Bedenktijd bij koop-aannemingsovereenkomst
Bij het tot stand komen van de koop-aannemingsovereenkomst geldt dat, nadat de koop-aannemingsovereenkomst ter hand is gesteld aan de koper, hij gedurende drie dagen bedenktijd heeft. Gedurende deze drie dagen heeft de koper het recht de koop-aannemingsovereenkomst alsnog te ontbinden. De koper zal bij oplevering zeer goed dienen na te gaan of de aannemer conform de koop-aannemingsovereenkomst de woning of het appartement oplevert. De koper van de woning kan daartoe een keuring of bouwinspectie laten doen door een bouwkundige. Indien de woning bij oplevering zeer veel gebreken vertoont, dan kan het zijn dat oplevering nog niet plaats kan vinden en eerst de (grootste) gebreken door de aannemer opgelost dienen te worden. Indien dat is gebeurd, kan een nieuwe datum voor oplevering met de tussenaannemer en koper afgesproken worden.
Oplevering woning
Indien de koper de oplevering accepteert, dan kan het zijn dat er nog een lijst van punten is, welke de aannemer alsnog in orde dient te maken. Van de oplevering wordt een proces-verbaal gemaakt, waarin deze opleverpunten zijn vastgelegd. De koper doet er goed aan een deskundige aanwezig te laten zijn bij de oplevering van de woning. De aannemer dient de opleverpunten zo spoedig mogelijk na de aflevering in orde te maken. Vanaf het moment van oplevering is de woning voor risico van de koper.
Gebreken bij oplevering door aannemer
Indien de koper van mening is dat de woning (na oplevering) nog steeds gebreken vertoont, kan sprake zijn van non-conformiteit. Anders gezegd: er zijn diverse gebreken of tekortkomingen op basis waarvan de woning of het appartement van de koper niet voldoet aan de koop-aannemingsovereenkomst. Bij dergelijke gebreken na oplevering is het verstandig dat de koper een bouwrechtadvocaat raadpleegt en om advies vraagt. Lees ook de 10 tips van Blenheim over oplevering door de aannemer.
Advies van vastgoedadvocaat over koop-aannemingsovereenkomst
De bouwrecht specialist van Blenheim kan vragen over de koop-aannemingsovereenkomst beantwoorden. Stel vrijblijvend een vraag aan een van een bouwrecht advocaat bij Blenheim.